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Essays on Development and Urban Economics

초록(요약문)

This thesis consists of three essays in development and urban economics that examine how housing policies, environmental risks, and social interactions shape urban outcomes in Malaysia. Using administrative records, high-resolution spatial data, satellite imagery, and transaction-level housing data, the essays provide new evidence on crime, housing markets, and environmental risk in a rapidly urbanizing developing-country context. The first essay investigates the impact of Malaysia’s People’s Housing Project （PPR） on crime and neighborhood conditions. Exploiting the staggered rollout of social housing projects across districts, the analysis applies a difference-in-differences framework to estimate causal effects on crime outcomes. The results indicate that the opening of PPR projects leads to significant reductions in several categories of property crime, particularly vehicle theft, break-ins, and robbery, with effects emerging gradually over time. Additional evidence from satellite-based nightlight data suggests modest improvements in local neighborhood conditions. The findings support an environmental upgrading mechanism whereby formal housing provision improves local safety rather than generating crime- related externalities. The second essay examines whether annual flood exposure is associated with residential housing market outcomes in Malaysia. Combining high-resolution grid-level flood observations with residential housing transaction data, the study employs a dynamic difference-in-differences framework to examine changes in housing prices per floor size and transaction volume following flood exposure. Additional analyses explore potential heterogeneity across major property types and assess the robustness of the findings by accounting for possible spatial spillover effects. Across the various specifications, the results provide limited evidence that flood exposure is associated with economically meaningful changes in residential housing market outcomes. Estimated effects remain generally small in magnitude and statistically indistinguishable from zero, suggesting that Malaysia's residential housing market exhibits a high degree of resilience to annual flood exposure. These findings are consistent with the possibility that adaptation measures, community resilience, and continued government investment in flood mitigation reduce the extent to which flood exposure is reflected in housing market outcomes. The third essay examines housing market segmentation through buyer-seller ethnic matching in Selangor and Kuala Lumpur. Using transaction-level housing data containing the ethnic backgrounds of buyers and sellers, the study investigates patterns of ethnic matching and their association with residential transaction outcomes. The descriptive evidence reveals persistent dominance of within-group transactions, with Bumiputera-to- Bumiputera and Non-Bumiputera-to-Non-Bumiputera transactions consistently accounting for the largest shares of market activity across districts and over time. Regression results further document systematic differences in transaction prices across ethnicity-pair combinations after controlling for property characteristics, neighborhood composition, spatial heterogeneity, and market concentration. Together, the findings provide descriptive evidence of persistent housing market segmentation, suggesting that residential transactions occur within localized matching environments shaped by information frictions, social networks, and residential sorting. Overall, the three essays demonstrate how public policy interventions, environmental risks, and social structure influence urban outcomes through distinct but interconnected mechanisms. Together, they contribute new evidence on neighborhood change, housing market behavior, and urban development in Malaysia, while illustrating the value of combining novel spatial and administrative data sources.

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초록(요약문)

본 학위논문은 개발경제학 및 도시경제학 분야의 세 편의 논문으로 구성되어 있으며, 주택정책, 환경위험, 그리고 사회적 상호작용이 말레이시아 도시의 성과에 어떠한 영향을 미치는지를 분석한다. 행정자료, 고해상도 공간자료, 위성영상, 그리고 주택 거래자료를 활용하여, 본 논문은 급속한 도시화가 진행 중인 개발도상국의 맥락에서 범죄, 주택시장, 그리고 환경위험에 관한 새로운 실증적 증거를 제시한다. 첫 번째 논문은 말레이시아의 인민주택사업（Program Perumahan Rakyat, PPR）이 범죄와 주거환경에 미치는 영향을 분석한다. 사회주택사업이 지역별로 순차적으로 시행된 점을 활용하여 Difference-in-Differences（DID） 분석을 적용함으로써 범죄에 대한 인과효과를 추정하였다. 분석 결과, PPR 사업의 시행은 차량 절도, 주택 침입절도, 강도 등 여러 유형의 재산범죄를 유의하게 감소시키는 것으로 나타났으며, 이러한 효과는 시간이 경과함에 따라 점진적으로 나타났다. 또한 위성 기반 야간조도（nightlight） 자료를 이용한 추가 분석에서는 지역의 주거환경이 소폭 개선된 것으로 나타났다. 이러한 결과는 공공주택의 공급이 범죄 관련 외부효과를 초래하기보다 주거환경을 개선함으로써 지역사회의 안전성을 향상시키는 메커니즘을 뒷받침한다. 두 번째 논문은 연간 홍수 노출（annual flood exposure）이 말레이시아의 주택시장 성과와 관련이 있는지를 분석한다. 고해상도 격자（grid） 단위 홍수 관측자료와 주택 거래자료를 결합하고, Dynamic Difference-in-Differences 모형을 적용하여 홍수 노출 이후 단위면적당 주택가격과 거래량의 변화를 분석하였다. 또한 주요 주택 유형별 이질성을 검토하고 공간적 파급효과（spatial spillover effects）를 고려함으로써 결과의 강건성을 평가하였다. 다양한 분석 모형 전반에 걸쳐, 홍수 노출이 경제적으로 의미 있는 주택시장 변화와 관련되어 있다는 증거는 제한적으로 나타났다. 추정된 효과의 크기는 전반적으로 작았으며 통계적으로도 유의하지 않은 것으로 나타나, 말레이시아의 주택시장이 연간 홍수 노출에 대해 높은 회복력을 보이고 있음을 시사한다. 이러한 결과는 홍수 적응 조치, 지역사회의 회복력, 그리고 정부의 지속적인 홍수 완화 투자로 인해 홍수 노출의 영향이 주택시장 성과에 충분히 반영되지 않았을 가능성과 일치한다. 세 번째 논문은 슬랑오르주（Selangor）와 쿠알라룸푸르（Kuala Lumpur）에서 매수자와 매도자 간의 민족 매칭을 통해 나타나는 주택시장의 분절화 현상을 분석한다. 매수자와 매도자의 민족 정보를 포함한 주택 거래자료를 활용하여, 민족 간 매칭 패턴과 주택 거래 결과 간의 관계를 분석하였다. 기술통계 분석 결과, 동일 민족 간 거래가 지속적으로 우세한 것으로 나타났으며, 특히 부미푸트라（Bumiputera）-부미푸트라 거래와 비부미푸트라（Non-Bumiputera）-비부미푸트라 거래가 지역과 기간에 관계없이 시장 거래의 가장 큰 비중을 차지하였다. 회귀분석 결과에서도 주택 특성, 지역 구성, 공간적 이질성, 그리고 시장 집중도를 통제한 이후에도 민족 매칭 유형별 거래가격에 일관된 차이가 존재하는 것으로 나타났다. 이러한 분석 결과는 주택시장의 분절화가 지속적으로 존재함을 보여주는 서술적（descriptive） 증거를 제시하며, 주택 거래가 정보의 비대칭성, 사회적 네트워크, 그리고 주거 분화（residential sorting）에 의해 형성되는 지역적 매칭 환경 속에서 이루어지고 있음을 시사한다. 종합하면, 본 논문의 세 편의 연구는 공공정책, 환경위험, 그리고 사회구조가 서로 다른 메커니즘을 통해 상호 연관된 도시 성과에 영향을 미친다는 점을 보여준다. 또한 말레이시아의 지역사회 변화, 주택시장 행태, 그리고 도시 발전에 관한 새로운 실증적 증거를 제시하는 동시에, 새로운 공간자료와 행정자료를 결합한 분석의 유용성을 보여준다.

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목차

I. Introduction 1
II. Social housing and crime reduction: Evidence from Malaysia’s People Housing
Project 5
1. Introduction 5
2. Background 9
2.1 Social housing in developing countries 9
2.2 Social housing projects and crimes 10
2.3 Social housing in Malaysia 14
2.4 Profile of PPR social housing residence 19
3. Data, group identification and empirical strategy 21
3.1 Malaysian crime data 21
3.2 Group identification – crime outcome 23
3.3 Empirical strategy – crime outcome 26
4. Empirical results 29
4.1 Crime outcome 29
4.2 Robustness using continuous treatment variable 34
5. Conclusion 38
III. Floods and the housing market in Malaysia 40
1. Introduction 40
2. Background 44
2.1. Flood trend in Malaysia 44
2.2. Government and community responses to floods 48
3. Data 51
3.1 Descriptive statistics 54
4. Empirical strategy 58
5. Results 61
5.1 Event study result 61
5.2 Heterogeneity result: Estimation by specific types of single homes 67
5.3 Results considering potential spatial spillover effects 72
6. Discussion 77
7. Conclusion 82
IV. Housing market segmentation through buyer-seller ethnic matching 86
1. Introduction 86
2. Background and literature 89
2.1 Literature review 89
2.2 Ethnic group composition in Malaysia 96
3. Data 99
3.1 Housing transaction data 99
4. Empirical strategy 100
5. Results 104
5.1 Dominant ethnicity-pair type in the housing market 104
5.2 Regression results 109
5.3 Robustness checks 116
6. Limitations 119
7. Conclusion 121
References 123

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