서울시 부동산시장 안정화 정책의 우선순위와 상호영향력 분석 : 퍼지 집합 이론（Fuzzy AHP ＆ DEMATEL）을 중심으로
- 주제(키워드) 서울시 부동산시장 , 부동산 안정화 정책 , 퍼지 집합 이론 , 퍼지-AHP , 퍼지-DEMATEL , 전문가 인식 격차 , 정책 포트폴리오 , Seoul housing market , Housing market stabilization policy , Fuzzy set theory , Fuzzy-AHP , Fuzzy-DEMATEL , Expert perception gap , Policy portfolio
- 발행기관 서강대학교 일반대학원
- 지도교수 이상근
- 발행년도 2026
- 학위수여년월 2026. 8
- 학위명 박사
- 학과 및 전공 일반대학원 부동산학협동과정
- 세부분야 해당없음
- 실제URI http://www.dcollection.net/handler/sogang/000000083174
- UCI I804:11029-000000083174
- 본문언어 한국어
- 저작권 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
초록(요약문)
본 연구는 대한민국 경제의 핵심 변수인 서울시 부동산시장의 안정화를 위 해 정책수단별 우선순위와 각 정책 간의 구조적 인과관계를 실증적으로 분석 하고자 하였다. 서울시 부동산시장은 입지적 희소성과 자산가치에 대한 강한 신뢰로 인해 거시경제적 변동에 민감하게 반응하며, 정부의 반복적인 안정화 대책에도 불구하고 각 정책수단 간의 충돌과 시장의 비탄력성으로 인해 불안 정성이 지속되고 있다. 이러한 문제 해결을 위해 본 연구는 전문가 판단에 내재된 주관성과 모호성 을 수학적으로 모델링할 수 있는 퍼지집합이론（Fuzzy Set Theory）을 도입하였 다. 정책 결정 주체인 학계, 공공, 업계 전문가 그룹을 대상으로 설문을 수행 하였으며, 퍼지-AHP를 통해 정책 수단별 중요도를 산출하고, 퍼지-DEMATEL을 활용하여 정책수단 간의 상호 영향력과 인과구조를 규명하였다. 주요 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 전체 전문가 집단에서 ‘주택공급 강 화’가 가장 높은 중요도를 기록하여, 부동산시장 안정을 위한 근본적인 처방 으로서 공급 확대의 중요성을 재확인하였다. 둘째, 전문가 집단별 인식 차이 를 분석한 결과, 학계는 주택공급 확대와 주택수요 분산을 통한 구조적 해법 을 중시한 반면, 공공과 업계는 각각 행정적 관리와 실무적 가동성 측면에서 차별화된 시각을 보였다. 특히, 학계는 인위적인 수요 억제보다는 세제와 같 은 경제적 유인구조의 정상화를 통한 시장 기능 복원을 중요하게 생각하는 것 으로 나타났다. 셋째, 인과관계 분석을 통해 ‘주택공급 강화’와 ‘주택수요 분산’은 다른 정책 요인을 견인하는 주요 원인 요인으로, ‘주택수요 억제’ 는 앞선 정책 집행의 결과 요인으로 작용함을 확인하였다. 본 연구는 단편적인 정책 나열에서 벗어나, 전문가 그룹 간의 인식 격차를 고려한 최적의 정책 포트폴리오（Policy Mix） 구축이 필요함을 확인하였다. 특 히, 공급과 분산이라는 원인 요인에 자원을 집중하고, 세제 및 규제정책을 보 조적 수단으로 연계하는 입체적 접근이 서울시 부동산시장의 장기적 안정을 달성하는 핵심 경로임을 실증하였다는 데 의의가 있다.
more초록(요약문)
An Analysis of the Priority and Interrelationship of Housing Market Stabilization Policies in Seoul: Focusing on the Fuzzy Set Theory （Fuzzy AHP ＆ DEMATEL） This study empirically analyzes the policy priorities and structural causal relationships among stabilization measures in the Seoul housing market, a key variable in the Korean economy. Due to strong confidence in asset values and locational scarcity, Seoul's housing market has exhibited extreme sensitivity to macroeconomic fluctuations. Despite numerous government interventions, instability has persisted because the complex interrelations among policy instruments have not been systematically addressed. To mitigate this, the study introduces the Fuzzy Set Theory to mathematically model the subjectivity and ambiguity inherent in expert judgments. Surveys were conducted with three expert groups—academia, public sector, and industry—and their responses were processed using Fuzzy-AHP to determine the weight of each policy instrument, and Fuzzy-DEMATEL to identify the network of interrelationships and causal directions among the policies. The main findings are as follows. First, strengthening housing supply was identified as the highest priority across all expert groups, reaffirming supply expansion as a fundamental remedy for market stabilization. Second, a comparative analysis revealed substantial perceptual differences among expert groups: the academic community emphasized structural reforms through supply expansion and demand dispersion, while the public and industry sectors prioritized administrative feasibility and market operational efficiency, respectively. In particular, academics considered the normalization of economic incentive structures—such as taxation—more effective than direct demand suppression in restoring market functionality. Third, causal network analysis demonstrated that housing supply expansion and demand dispersion functioned as key causal drivers influencing other policy factors, whereas demand suppression acted mainly as a derivative policy outcome. This study goes beyond a fragmented enumeration of policy tools, highlighting the necessity of constructing an optimal policy portfolio that reconciles perceptional gaps across expert groups. Empirical evidence confirms that allocating resources to the causal levers—namely, supply expansion and spatial dispersion—while employing taxation and regulatory measures as complementary mechanisms constitutes the most effective pathway toward achieving long-term stability in Seoul's housing market.
more목차
Ⅰ. 서론 9
1. 연구 배경 9
2. 연구 범위 11
2.1 공간적 범위 11
2.2 내용적 범위 12
2.3 대상적 범위 12
3. 연구 절차 13
3.1 연구의 흐름과 논리적 전개 13
3.2 방법론적 결합의 의의: AHP와 DEMATEL의 연계 14
Ⅱ. 선행연구검토 14
1. 서울시 부동산시장의 특성과 안정화 정책의 변천 14
1.1 서울시 부동산시장 동향과 미래 가치 14
1.2 서울시 부동산시장의 특성 16
1.3 서울시 부동산시장 안정화 정책의 변천 과정 17
1.4 본 연구의 출발점 24
2. 부동산시장 안정화 정책에 대한 이론적 고찰 24
2.1 주택공급 강화 24
2.2 주택수요 분산 26
2.3 주택수요 억제 28
2.4 주택세제 강화 30
3. 퍼지집합 31
3.1 퍼지집합이론 31
3.2 퍼지-AHP 33
3.3 퍼지-DEMATEL 35
4. 본 연구의 차별성 37
4.1 연구 대상 및 공간적 범위의 구체성과 시의성 37
4.2 방법론적 정밀성: 퍼지집합이론（Fuzzy Set Theory）의 전면적 도입 38
4.3 분석 구조의 입체성: Fuzzy-AHP와 Fuzzy-DEMATEL의 통합적 연계 38
4.4 다각적 비교분석을 통한 정책 거버넌스 시사점 도출 39
Ⅲ. 연구설계 39
1. 안정화 정책 수단별 개념적 정의 39
1.1. 주택 공급 강화 정책 39
1.2. 주택 수요 분산 정책 42
1.3. 주택 수요 억제 정책 45
1.4. 주택 세제 강화 정책 48
2. 분석지표 선정과 계층구조 설정 51
3. 자료 수집 54
3.1. 표본 설계 53
3.2. 설문 구성 57
Ⅳ. 분석결과 59
1. 퍼지-AHP를 활용한 안정화 정책별 우선순위 59
1.1. 학계 관점 59
1.2. 공공 관점 67
1.3. 업계 관점 75
1.4. 관점별 비교 결과 83
2. 퍼지-DEMATEL을 활용한 안정화 정책 간 인과관계 89
2.1. 학계 관점 89
2.2. 공공 관점 97
2.3. 업계 관점 106
Ⅴ. 결론 114
1. 연구 성과 114
2. 시사점 116
2.1. 정책적 시사점 116
2.2. 실무적 시사점 118
3. 한계점 119
참 고 문 헌 122
