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비아파트 주택 유형 및 사업 단계에 따른 재개발 사업의 가격 변동 특성 연구 : 불광제5주택재개발정비사업을 대상으로 한 이중차분법（DID） 분석

A Study on Housing Price Changes in Redevelopment Projects by Non-Apartment Housing Type and Project Stage:A Difference-in-Differences （DID） Analysis of the Bulgwang District 5 Housing Redevelopment Project

  • 채수인 (CHAE SOOIN, 서강대학교 일반대학원)

초록(요약문)

기존의 주택 재개발 관련 연구는 주로 아파트 시장에 초점을 맞추어, 주택 유형별 가격 효과의 차이를 충분히 반영하지 못한 한계를 지닌다. 특히 비아파트 주택에 대해서는 주택 유형, 규모, 사업 단계에 따른 재개발 효과의 이질성에 대한 실증적 분석이 부족한 실정이다. 이러한 연구 공백을 보완하고자 서울 불광제5주택재개발정비사업을 대상으로 비아파트 주택가격에 대한 재개발의 영향을 분석하였다. 본 연구는 2006년부터 2023년까지의 실거래 자료를 활용하여 이중차분법（Difference-in-Differences, DID）을 적용하였다. 분석에서는 불광동 238번지 일대의 불광제5주택재개발정비사업을 실험군으로, 인접지역 및 구산동 13번지 일대를 대조군으로 설정하였다. 또한 단독·다가구주택과 다세대·연립주택을 구분하고, 전용면적 60㎡를 기준으로 주택 규모를 세분화하여 규모별 이질성을 함께 검토하였다. 분석 결과, 재개발 효과는 주택 유형에 따라 유의한 차이를 보였다. 단독·다가구에서는 통계적으로 유의한 정책 효과가 나타나지 않아, 전반적인 시장 흐름을 따르는 경향이 확인되었다. 반면 다세대·연립주택에서는 사업 단계가 진행됨에 따라 가격이 유의하게 상승하였으며, 특히 2021년 사업시행인가 이후 가장 강한 상승 효과가 나타났다. 특히 다세대·연립주택 가운데 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택에서 가장 강한 이중차분（DID） 효과가 나타났으며, 사업시행인가 이후 가격 상승이 집중적으로 발생하였다. 이는 재개발 기대이익이 모든 비아파트에 동일하게 반영되는 것이 아니라, 상대적으로 진입장벽이 낮고 입주권 수요가 집중되는 소형 다세대·연립주택에 선택적으로 자본화됨을 의미한다. 이러한 결과는 재개발 효과가 특정 시점에서 일회적으로 발생하는 것이 아니라, 사업 단계별로 점진적으로 자본화되며, 그 효과가 주택 유형에 따라 이질적으로 나타남을 시사한다. 본 연구는 기존의 아파트 중심 연구와 달리, 비아파트 주택을 유형 및 규모별로 세분화하여 단계별로 재개발 효과의 이질성을 실증적으로 규명하였다는 점에서 학술적 의의를 가진다. 특히 60㎡ 이하 다세대·연립주택에서 가장 강한 정책효과가 나타났다는 점은, 재개발 시장에서 소형 비아파트가 핵심 투자 및 권리확보 수단으로 기능하고 있음을 시사한다.

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초록(요약문)

Previous studies on housing redevelopment have primarily focused on apartment markets, thereby failing to adequately capture differences in price effects across housing types. In particular, empirical evidence on the heterogeneous effects of redevelopment on non-apartment housing according to housing type, size, and project stage remains limited. To address this research gap, this study examines the impact of redevelopment on non-apartment housing prices using the case of the Bulgwang 5 Housing Redevelopment Project in Seoul. This study employs a Difference-in-Differences （DID） approach based on actual transaction 자료 from 2006 to 2023. The Bulgwang 5 Housing Redevelopment Project was designated as the treatment group, while adjacent areas and the Gusan-dong district were selected as the control group. In addition, detached and multi-household houses were distinguished from multi-family and row houses, and housing units were further categorized by size using 60 square meters of exclusive floor area as the threshold to investigate size-related heterogeneity. The results reveal significant differences in redevelopment effects across housing types. For detached and multi-household houses, no statistically significant policy effect was identified, suggesting that their prices largely followed overall market trends. In contrast, prices of multi-family and row houses increased significantly as the redevelopment project progressed through its stages, with the strongest positive effect observed after project implementation approval was granted in 2021. Among these properties, small units with an exclusive floor area of 60 square meters or less exhibited the largest DID effect, indicating that price appreciation was concentrated after the implementation approval stage. These findings suggest that redevelopment benefits are not capitalized uniformly across all non-apartment housing types; rather, they are selectively capitalized into small multi-family and row houses, which face relatively lower entry barriers and attract concentrated demand for redevelopment rights. The results further demonstrate that redevelopment effects do not occur as a one-time shock at a specific point in time but are gradually capitalized into housing prices throughout the different stages of the redevelopment process, with varying impacts across housing categories. Unlike previous studies focusing primarily on apartments, this study contributes to the literature by empirically identifying the heterogeneous effects of redevelopment across non-apartment housing types and sizes at different project stages. In particular, the finding that the strongest policy effect appears in multi-family and row houses with an exclusive floor area of 60 square meters or less suggests that small non-apartment housing units function as key investment vehicles and instruments for securing redevelopment rights in redevelopment markets.

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목차

Ⅰ. 서론 1
1. 연구의 배경 및 재개발 개념 1
1.1. 연구의 배경 및 목적 1
1.2. 도시화와 서울의 도시개발 과정 2
1.3. 재개발정비사업 사업방식 비교 3
1.4. 불광5주택재개발정비구역 6
2. 연구 범위와 방법 9
2.1. 연구범위 9
2.2. 연구자료 9
2.2.1. 불광제5주택재개발정비사업과 그 인접지역 자료 9
2.2.2. 구산동 13번지 일대의 비아파트 자료 13
2.2.3. 불광동구산동 아파트 자료 15
2.2.4. 대조군 구산동 13번지 일대에 대한 자료 타당성 검토 17
2.3. 연구의 방법 17
2.3.1. 이중차분법이란（Difference in Differences） 17
2.3.2. 연구의 방법과 강건성 검사 18
Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 19
1. 이론적 고찰 19
2. 선행연구 검토 19
3. 연구의 차별성 21
Ⅲ. 분석의 형태 23
1. 재개발단계에 따른 이중차분법과 연구방법 23
2. 회귀방정식과 변수설명 24
2.1. 회귀방정식 24
2.2. 변수설정과 설명 26
2.2.1. 종속변수 27
2.2.2. 독립변수 및 통제변수 27
Ⅳ. 실증분석 29
1. 불광제5주택재개발정비사업과 그 인접지역과의 비교 연구 30
1.1. 비아파트 주택 연구의 추세와 Event Study 및 전체 분석자료 30
1.2. 단독다가구주택의 평행추세 분석 31
1.3. 다세대연립주택의 평행추세 분석 34
1.4. Event Study 및 단독다가구주택 DID 단계별 분석（2006~2023） 36
1.5. Event Study 및 다세대연립주택의 DID 단계별 분석（2006~2023） 38
2. 불광제5주택재개발정비사업과 구산동 일대의 비아파트 지역 비교 연구 42
2.1. 불광제5주택재개발정비사업과 구산동 일대의 단독다가구 및 다세대 연립주택 분석자료 42
2.2. 불광제5주택재개발정비사업과 구산동 일대의 단독다가구 평행추세 43
2.3. 불광제5주택재개발정비사업과 구산동 일대의 다세대연립주택 60m2 이하의 평행추세 45
2.4. 불광제5주택재개발정비사업과 구산동 일대의 다세대연립주택 60m2 초과의 평행추세 48
2.5. Event Study 분석과 정책효과의 시계열적 전개 50
2.6. 단독다가구의 Event Study 및 전체 기간 DID 분석 51
2.7. 다세대연립주택 60 이하의 Event Study 및 전체기간 DID 분석 54
2.8. 다세대연립주택 60 초과의 Event Study 및 전체기간 DID 분석 57
3. 비아파트 종류별 정책효과의 비교 60
3.1. 단계별 자본화와 비아파트 시장의 이질성 61
Ⅴ. 결론 및 연구의 한계 62
1. 결론 62
2. 연구의 한계 66
[참고] 불광동과 구산동의 아파트 비교 연구 67
참고문헌 71
ABSTRACT 73

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