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상가건물 임대차보호법 개정이 상가 경매시장에 미친 영향 : 월별 시계열 자료를 이용한 개입효과 분석

초록(요약문)

본 연구는 2018년 상가건물 임대차보호법 개정 이후 상가 경매시장에서 나타 난 변화를 2016년 1월부터 2025년 12월까지의 월별 시계열 자료를 활용하여 분 석하였다. 2018년 개정은 임차인의 계약갱신요구권 행사 가능 기간을 5년에서 10 년으로 연장한 제도 변화로, 임차인의 점유 안정성을 강화하는 한편 임대인의 자 산 운용과 담보가치 평가에도 영향을 미칠 가능성이 있다. 분석을 위해 중단시계열분석（Interrupted Time Series Analysis, ITS）에 기반 한 개입모형을 설정하고, 상가 경매 건수를 종속변수로 사용하였다. 기준금리, 공 실률, 소비자물가지수, 소매판매지수 및 계절성을 통제하였으며, 법 개정 이후의 수준 변화와 사후 추세 변화를 구분하여 검토하였다. 또한 대체 종속변수 분석, 차 분모형, 플라시보 테스트 및 민감도 분석을 통해 결과의 안정성을 점검하였다. 분석 결과, 2018년 법 개정 이후 상가 경매 건수는 통계적으로 유의한 수준 증 가를 보였다. 반면 개정 이후 추세 변수는 일관된 유의성을 확보하지 못하여, 법 개정 이후의 변화는 지속적인 선형 추세 변화보다는 평균적인 수준 이동의 형태로 관찰된 것으로 해석하였다. 정책 시행 전후의 시점별 변화에서는 개정 후 약 9개 월에서 12개월 구간에서 양（+）의 계수가 비교적 높고 일관되게 나타났다. 본 연구는 전국 단일 시계열 자료에 기반하고 있어 비교집단이 존재하지 않으 며, 코로나19와 고금리 등 외생적 충격을 완전히 분리하기 어렵다는 한계를 가진 다. 따라서 분석 결과는 법 개정의 독립적인 인과효과라기보다, 법 개정 이후 상가 경매시장에서 관찰된 수준 변화와 시장 여건 간의 실증적 관련성을 보여주는 것으 로 해석하는 것이 적절하다. 본 연구는 향후 상가 임대차 정책을 평가할 때 임차인 보호뿐 아니라 자산 유동성, 담보가치 및 금융시장에 미칠 수 있는 영향도 함께 고 려할 필요가 있음을 시사한다.

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초록(요약문)

This study examines changes in Korea’s commercial property auction market following the 2018 amendment to the Commercial Building Lease Protection Act, using monthly time-series data from January 2016 to December 2025. The amendment extended the maximum period for exercising the right to request contract renewal from five to ten years. While strengthening tenants’ security of occupancy, the reform may also have affected landlords’ asset management and the valuation of commercial property collateral. An intervention model based on Interrupted Time Series Analysis （ITS） was employed, with the number of commercial property auction cases as the dependent variable. The model controlled for the base interest rate, vacancy rate, consumer price index, retail sales index, and seasonal effects, while separately examining changes in the post-amendment level and trend. The stability of the results was further assessed through alternative dependent-variable analyses, a first-difference model, a placebo test, and sensitivity analyses. The results show a statistically significant increase in the level of commercial property auction cases after the 2018 amendment. In contrast, the post-amendment trend variable did not exhibit consistent statistical significance, suggesting that the observed change is better interpreted as an average level shift rather than a sustained linear trend change. In the time-specific analysis, positive coefficients were relatively high and consistently observed approximately nine to twelve months after the amendment. The robustness analysis indicates an increase in the number of successful sales and a decline in the sale-to-appraisal ratio, whereas the sale rate did not show consistent statistical significance. However, the significance of the amendment indicator weakened in the first-difference model and in several sample-period analyses, indicating that the results are partly sensitive to the model specification and sample period. Because this study relies on a single national time series without a comparison group, it is difficult to fully separate the observed changes from external shocks such as the COVID-19 pandemic and the high-interest-rate environment. Accordingly, the findings should be interpreted not as evidence of an independent causal effect of the amendment, but as evidence of an empirical association between the post-amendment level change in the commercial property auction market and prevailing market conditions. This study suggests that future evaluations of commercial lease policies should consider not only tenant protection but also their potential implications for asset liquidity, collateral valuation, and financial markets.

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목차

제 I 장 서론
제1절 연구의 배경 및 목적. 12
제2절 연구문제 및 논문의 구성 17

제 II 장 이론적 배경
제1절 상가건물 임대차보호법 18
제2절 상가시장 및 상가 경매시장 현황 20
제3절 선행연구 23
제4절 상가건물 임대차보호법 개정과 경매시장 연결의 이론적 메커니즘 . 30
제5절 이론적 메커니즘의 종합과 분석 방향 34
제6절 선행연구의 한계와 본 연구의 차별성 36
제7절 연구가설 37

제 III 장 연구자료 및 연구방법
제1절 연구자료와 변수의 정의 39
제2절 자료의 전처리 및 시계열 특성 검토 42
제3절 시계열 개입효과 분석의 적용 근거 45
제4절 연구모형 47

제 IV 장 실증분석 결과
제1절 기초통계 및 상관관계 분석 50
제2절 제도 변화 전후의 기초 추이 53
제3절 시계열 개입효과 분석 결과 55
제4절 전기 종속변수 포함 보조모형 분석 결과 59
제5절 정책 시행 전후 시점별 변화 검토 결과 61
제6절 강건성 분석 결과 64
제7절 모형 진단 결과 70
제8절 소결 72

제 V 장 결론
제1절 연구결과의 요약 75
제2절 정책적∙실무적 시사점 77
제3절 연구의 한계와 향후 과제 79

참고문헌 83

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