음악분수를 포함한 복합 어메니티의 경제적 외부효과 분석 : 상업용 부동산 가격과 상권 매출을 중심으로
- 주제(키워드) 음악분수 , 동적 어메니티 , 복합 어메니티 , 조건부 효과 , 상업용 부동산 , 상권 매출 , 헤도닉 가격모형 , 이중차분법 , 야간경제 , Musical Fountain , Dynamic Amenity , Composite Amenity , Conditional Effect , Commercial Real Estate , Local Business Sales , Hedonic Price Model , Difference-in-Differences , Night-time Economy
- 발행기관 서강대학교 일반대학원
- 지도교수 이상근
- 발행년도 2026
- 학위수여년월 2026. 8
- 학위명 박사
- 학과 및 전공 일반대학원 부동산학협동과정
- 세부분야 해당없음
- 실제URI http://www.dcollection.net/handler/sogang/000000083005
- UCI I804:11029-000000083005
- 본문언어 한국어
- 저작권 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
초록(요약문)
이 논문은 음악분수를 포함한 복합 어메니티가 주변 상업용 부동산 가격과 상권 매출에 미치는 경제적 외부효과를 실증적으로 분석하였다. 기존 어메니티 자본화 연구는 주로 공원·호수·하천 등 정적 어메니티가 주거용 부동산 가격에 미치는 영향을 중심으로 이루어져 왔으며 상업용 부동산의 매매가격이나 상권 매출에 대한 연구는 상대적으로 부족하였다. 특히 음악분수와 같이 계절적으로 가동과 비가동이 주기적으로 반복되는 동적 어메니티를 수변환경과 분리하여 분석한 연구는 부족했다. 이에 음악분수를 동적 어메니티 （dynamic amenity）로 개념화하고 정적 어메니티인 수변환경과 동적 어메니티인 음악분수의 복합적 상호작용 효과가 상업용 부동산 가격과 상권 매출에 미치는 영향을 검증하였다. 분석 대상은 서울 반포 달빛무지개분수, 부산 다대포 꿈의낙조분수, 경기 동탄의 루나쇼분수로 3 개 음악분수 인근 지역으로 선정하였으며 총 25,457 건의 상업용 부동산 실거래가 데이터와 상권 카드소비 매출 데이터를 활용하였다. 헤도닉 가격모형으로 가격 결정요인을 분석하고 이중차분법 （DID）을 적용하여 분수 근접 지역과 원거리 지역의 조성 전후 가격 변화를 비교하였다. 평행추세가정의 충족 여부는 이벤트스터디와 위약검정으로 확인하였다. 분석 결과 음악분수의 단독 효과는 수변 어메니티를 통제할 경우 대부분 비유의적이었으나 정적 어메니티와 동적 어메니티가 공간적으로 중첩되는 복합 어메니티 조건에서는 유의한 시너지 효과가 관찰되었다. 반포 달빛무지개분수 조성 후 한강 근접 지역의 3 중 교호항 계수가 통계적으로 유의하였으며（-0.117, p〈0.001）, 500m 이내 극근접 지역인 복합 어메니티 조건에서 약 38.0%（p=0.001）의 추가 가격 프리미엄이 관찰되었다. 상권 매출 분석에서는 부산 꿈의낙조분수 인근 음식 및 주점 업종의 가동기 매출이 약 6.8%（p=0.002） 증가한 것으로 나타났고 비가동기 위약검정에서 효과가 소멸되어 인과적 효과의 가능성을 시사하였다. 이 연구는 음악분수를 시간적 변동성을 지닌 동적 어메니티로 해석하고 정적 어메니티인 수변환경과 결합될 때 나타나는 효과를 상업용 부동산과 상권 매출로 확장하여 분석함으로써 어메니티 자본화 연구의 적용 범위를 넓혔다는 학문적 의의가 있다. 또한 음악분수의 효과가 공간적 근접성, 운영 시기, 업종 특성에 따라 달라지는 조건부 효과로 나타나며 복합 어메니티 조건에서 그 효과가 더욱 뚜렷해진다는 점을 확인하였다. 이는 음악분수 도입시 입지와 주변 상권 및 부동산과의 관계를 함께 고려해야 함을 시사하는 정책적 기여를 하였다. 연구의 한계로 종속변수를 상업용 부동산 매매가격만을 사용하였고 매출 데이터 확보에도 제약이 있었다는 점과, 연구 대상을 대표사례지 3 개로 한정하였기에 결과의 보편화에 일부 한계가 있을 수 있다. 향후 연구에서는 보다 다양한 사례와 추가 데이터를 활용하여 복합 어메니티의 경제적 효과와 비용효율성을 종합적으로 검토할 필요가 있다.
more초록(요약문)
Economic Externalities of Composite Amenities Including Musical Fountains: Focusing on Commercial Real Estate Prices and Local Business Sales This study empirically analyzes the economic externalities of composite amenities—including musical fountains—on the prices of surrounding commercial real estate and on local business sales. Research on amenity capitalization has focused largely on how static amenities such as parks, lakes, and rivers affect residential property prices, while relatively little attention has been paid to commercial property transaction prices or local business sales. In particular few studies have examined dynamic amenities—such as musical fountains, which cycle seasonally between operating and non-operating periods—separately from the surrounding waterfront environment. Accordingly this study conceptualizes the musical fountain as a dynamic amenity and tests how the combined interaction between a static amenity （the waterfront environment） and a dynamic amenity （the musical fountain） affects commercial real estate prices and local business sales. The analysis focuses on areas surrounding three representative musical fountains: the Banpo Moonlight Rainbow Fountain in Seoul, the Dadaepo Dream Sunset Fountain in Busan, and the Luna Show Fountain in Dongtan, Gyeonggi Province. The study utilizes 25,457 commercial real estate transaction records together with card-based local business sales data. A hedonic price model was employed to examine the determinants of commercial property values, while a difference-in-differences （DID） framework was used to compare changes in property prices before and after the installation of the fountains between proximate and more distant areas. The parallel-trends assumption was assessed through an event-study specification and placebo tests. The findings indicate that the independent effect of a musical fountain becomes largely insignificant once the underlying waterfront amenity is controlled for. However, a statistically significant effect emerges under composite-amenity conditions in which static and dynamic amenities overlap spatially. Following the installation of the Banpo Moonlight Rainbow Fountain, the coefficient of the three-way interaction term for areas adjacent to the Han River was statistically significant （-0.117, p 〈 0.001）. In addition, an estimated price premium of approximately 38.0% （p = 0.001） was observed within a 500-meter proximity zone under composite-amenity conditions. In the sales analysis, food-and-beverage establishments and pubs located near the Dadaepo Dream Sunset Fountain recorded an average increase in operating-period sales of approximately 6.8% （p = 0.002）. No statistically significant effect was observed during non-operating periods, suggesting that the observed sales increase was closely associated with fountain operation. By conceptualizing musical fountains as dynamic amenities characterized by temporal variability, this study extends amenity-capitalization research beyond its traditional focus on residential property markets. The results suggest that the economic effects of musical fountains are conditional rather than uniform, varying according to spatial proximity, operating periods, and business type. The findings further indicate that such effects become more pronounced when musical fountains interact with existing waterfront environments, thereby creating composite-amenity conditions. Several limitations should be acknowledged. First, the analysis relies on commercial real estate transaction prices and does not directly capture rental-market effects. Second, the availability of sales data was limited across study areas. Third, the analysis was restricted to three representative case sites, which may constrain the generalizability of the findings. Future research could strengthen external validity by examining a broader range of case sites and incorporating additional datasets, including rental-market information, pedestrian movement data, and operating-cost data. Such efforts would make it possible to evaluate not only the economic effects of musical fountains but also the long-term cost-effectiveness of composite amenities.
more목차
Ⅰ. 서론 13
1. 연구의 배경 및 필요성 13
2. 연구의 목적 15
3. 연구의 범위 및 방법 16
3.1 공간적 범위 16
3.2 시간적 범위 17
3.3 연구 방법 17
4. 연구의 차별성 20
Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 검토 22
1. 어메니티 이론과 자본화 22
1.1 어메니티의 개념과 분류 22
1.2 어메니티의 경제적 효과 24
1.3 헤도닉 가격이론과 공간적 확장 26
2. 야간경제와 경험경제 26
2.1 야간경제 이론 26
2.2 경험경제 이론 27
3. 분석 방법론의 이론적 배경 27
3.1 이중차분법（DID）의 이론적 기초 27
4. 선행연구 검토 28
4.1 수변 어메니티와 부동산 가격 28
4.2 공공 인프라와 상업용 부동산 29
4.3 분수 및 수경시설 관련 연구 29
4.4 음악분수 및 문화시설 연구 30
4.5 선행연구의 한계와 본 연구의 차별성 31
5. 복합 어메니티 효과 메커니즘 32
Ⅲ. 연구 설계 및 방법론 34
1. 사례지 선정 및 연구 대상 34
1.1 서울 반포 달빛무지개분수 39
1.2 부산 다대포 꿈의낙조분수 39
1.3 경기 동탄 루나쇼분수 40
2. 자료 수집 및 변수 구성 40
2.1 상업용 부동산 실거래가 데이터 40
2.2 상권 카드소비 매출 데이터 42
2.3 공간 데이터 구축 43
2.4 변수 구성 43
3. 연구 가설 44
4. 분석 모형 45
4.1 헤도닉 가격 모형 및 시즌별 교호항 모형 45
4.2 복합 어메니티 3 중 교호항 모형 46
4.3 공간오차모형（SEM） 47
4.4 공간 이중차분법（Spatial DID） 47
4.5 매출 이중차분법（Sales DID） 48
5. 강건성 검정 설계 49
6. 분석 환경 50
7. 사례지별 공간적 특성 및 분석 51
7.1 반포 달빛무지개분수 51
7.2 부산 다대포 꿈의낙조분수 52
7.3 동탄 루나쇼분수 52
8. 데이터 품질 관리 및 전처리 54
9. 데이터 처리 및 분석 54
9.1 이상치 제거 및 결측치 처리 54
9.2 변수 변환 및 함수형태 54
9.3 공간 분석 실행 55
9.4 이중차분법（DID） 실행 55
Ⅳ. 실증 분석 결과 58
1. 기초 통계량 및 공간 분포 58
2. 공간 자기상관 검정 및 SEM 적용 59
3. HPM 분석 결과 60
3.1 OLS 기본 모형 60
3.2 SEM 추정 61
4. 시즌별 교호항 분석 결과 63
5. 복합 어메니티 효과 검증 65
6. Spatial DID 분석 결과 67
7. 월별 매출 DID 분석 결과 68
8. 강건성 검정 결과 70
8.1 평행추세검정 및 사건연구법 70
8.2 위약검정 72
9. 가설 검증 종합 73
10. 사례지 간 비교 분석 74
11. 강건성 검정 상세 결과 75
Ⅴ. 종합 논의 76
1. 정적동적 복합 어메니티 효과 76
2. 효과 발현의 조건（공간, 시간, 업종） 77
3. 유형별 사례지 비교 77
4. 학술적정책적 함의 78
Ⅵ. 결론 및 정책적 제언 80
1. 연구 결과 요약 80
2. 정책적 시사점 80
3. 학술적 의의와 한계 및 향후 과제 81
참고문헌 83
부 록 86
[부록 A] 실존 데이터 확보 내역 86
[부록 B] 데이터 전처리 과정 88
[부록 C] 분석 환경 및 주요 Python 코드 89
[부록 D] 기초 통계량 상세 92
[부록 E] HPM 전체 추정 결과 94
[부록 F] 인과추론 검정 상세 결과 95
[부록 G] 전국 주요 음악분수 현황 96
[부록 H] 데이터 수집 API 및 경로 상세 97
H.1 국토교통부 실거래가 공개시스템 97
H.2 소상공인시장진흥공단 상가 정보 API 97
H.3 서울시 우리마을가게 상권분석서비스 97
H.4 부산시 카드소비 데이터 98
