교통 인프라 공표․착공이 아파트 가격에 미치는 효과 분석 : 신분당선 광교~호매실 연장선의 Narrow Ring DID 분석
- 주제(키워드) 신분당선 광교~호매실 연장선 , 교통 인프라 , 아파트 가격 , 자본화 , Narrow Ring DID , 사건연구 , Entropy Balancing , HonestDiD , 공간적 파급효과
- 발행기관 서강대학교 일반대학원
- 지도교수 이상근
- 발행년도 2026
- 학위수여년월 2026. 8
- 학위명 박사
- 학과 및 전공 일반대학원 부동산학협동과정
- 세부분야 해당없음
- 실제URI http://www.dcollection.net/handler/sogang/000000082974
- UCI I804:11029-000000082974
- 본문언어 한국어
- 저작권 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
초록(요약문)
본 연구는 신분당선 광교~호매실 연장선을 대상으로 예비타당성조사 통과 （2020년 1분기）, 기본계획 고시（2021년 4분기）, 착공（2024년 4분기） 세 단계 정책 사건이 인근 아파트 가격에 미치는 단계별 자본화 효과를 분석하였다. 신설역 간 평균 직선거리가 약 1.88km로 짧아 인접역 처치권이 중첩되는 문제를 보완하기 위해 Butts（2023）가 형식화한 ring 식별 틀을 응용하여 처치권과 buffer로 분리한 차등 대조군（Narrow Ring）을 설정하고, 단지×분기 패널 （2016Q1~2025Q4, 영통구 제외 수원시 258개 단지 · 7,111개 관측치）에 Narrow Ring DID와 사건연구를 결합하였다. 처치역은 각 사건 당시의 공식 계획에 따라 예타 · 고시 분석은 4개 역, 착공 분석은 구운오거리역을 포함한 5개 역을 적용하였다. 분석 결과, 예비타당성조사 통과 단계에서 가장 뚜렷한 효과가 나타나 누적 처치권 기준 500m·1km에서 각각 약 6.5%·7.0%, 2km에서 약 4.0%의 양（+）의 효과가 관찰되었다. 기본계획 고시 단계의 추가 자본화 효과는 통계적으로 유의하지 않았고, 착공 단계는 500m·1km에서 약한 양（+）의 방향성에 그쳤다. 상호 배타적 거리대를 사용한 Distance Band DID에서는 효과가 0~500m·500m~1km 에 집중되어, 핵심 자본화 범위는 대체로 1km 이내로 나타났다. 본 연구는 동일 노선의 세 정책 사건을 단일 프레임에서 분리·식별하고 단거리 연장선에 Narrow Ring 설계를 적용해 spillover 편의를 완화하였다는 의의가 있다. 정책적으로는 예비타당성조사 통과와 같은 초기 정보 단계부터 시장 모니터링을 강화하고, 역세권 정책 범위를 거리대별로 차등화할 필요가 있음을 시사한다.
more초록(요약문)
This study analyzes the staged capitalization effects of three sequential policy events on the Sinbundang Line Gwanggyo–Homaesil Extension—preliminary feasibility study approval （2020 Q1）, basic plan notification （2021 Q4）, and construction commencement （2024 Q4）—on the prices of nearby apartments. Because the average straight-line distance between the new stations is only about 1.88 km, adjacent treatment zones tend to overlap. To address this, the study applies the ring identification framework formalized by Butts （2023）, defining differential control groups separated from the treatment zone by a buffer （the ＂Narrow Ring＂ design）, and combines Narrow Ring DID with an event study on a complex-by-quarter panel （2016 Q1–2025 Q4; 258 apartment complexes and 7,111 complex-quarter observations in Suwon, excluding Yeongtong-gu）. Treatment stations are defined according to the official plan in effect at each event: four stations for the feasibility-approval and basic-plan analyses, and five stations including Guunogeori Station for the construction analysis. The results show that the preliminary feasibility study approval produced the most pronounced effect: on a cumulative treatment-zone basis, positive effects of about 6.5% and 7.0% were observed at 500 m and 1 km, respectively, and about 4.0% at 2 km. The additional capitalization effect at the basic plan notification stage was not statistically significant, and the construction stage exhibited only a weak positive tendency at 500 m and 1 km. A Distance Band DID using mutually exclusive distance bands found the effect concentrated in the 0–500 m and 500 m–1 km bands, indicating that the core range of capitalization lies largely within 1 km. This study contributes by separately identifying the three policy events of a single rail line within a unified analytical framework and by applying a Narrow Ring design to an extension with closely spaced stations to mitigate potential spillover bias. From a policy perspective, the findings suggest that housing-market monitoring should be strengthened from the early information stage—such as preliminary feasibility study approval—and that the scope of station-area policies should be differentiated by distance band.
more목차
Ⅰ. 서론 1
1. 연구 배경 및 목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 4
2.1 연구의 범위 4
2.2 연구의 방법 및 흐름 5
3. 논문의 구성 8
Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 검토 9
1. 지대이론과 입찰지대이론의 이론적 계보 9
1.1 리카도튀넨의 지대이론과 위치지대 9
1.2 알론소（Alonso）의 입찰지대이론 10
1.3 도시구조론과 교통 접근성 자본화 10
2. 헤도닉 가격모형（HPM） 11
2.1 헤도닉 가격이론의 이론적 토대 11
2.2 교통 접근성의 암묵가격 추정 12
2.3 HPM의 방법론적 한계 13
3. 교통 인프라 자본화와 기대 효과 13
3.1 합리적 기대 가설과 기대 효과（Anticipatory Effect） 13
3.2 계획 ∙ 착공 ∙ 개통 단계별 가격 반응 14
3.3 역세권의 비선형성과 역별 차별적 효과 14
4. 이중차분법（DID）사건연구 방법론 15
4.1 통상적 DID와 식별 가정 15
4.2 Butts（2023）의 Ring 식별 틀과 Narrow Ring 설계 16
4.3 Event Study ∙ HonestDiD 17
4.4 Entropy Balancing 18
5. 선행연구 종합 및 본 연구의 차별성 19
Ⅲ. 연구 대상 및 데이터 20
1. 신분당선 광교~호매실 연장선 사업 개요 20
1.1 사업 추진 경과 20
1.2 5개 신설예정역 현황 및 공간적 특성 21
2. 데이터 개요 및 수집 22
2.1 아파트 매매 실거래 데이터 22
2.2 공간 특성 및 외부 데이터 22
2.3 표본 정제 5단계 24
Ⅳ. 연구 방법론 24
1. 4단계 통합 분석 디자인 24
2. Narrow Ring 처치권대조군 정의 25
3. HPMDIDES통합 ES 추정식 26
3.1 HPM （Hedonic Price Model） 27
3.2 Narrow Ring DID （TWFE） 28
3.3 Event Study 29
3.4 통합 Event Study 29
3.5 사건 윈도우 설정과 계수의 해석 30
4. Entropy Balancing（M2 EB） 설계 31
5. V1~V5 거시충격 통제 사양 32
Ⅴ. 실증 분석 결과 33
1. 표본 구성 및 처치권 분포 33
2. HPM 분석 결과— 공간 프리미엄의 단계적 진화 34
3. DID 메인 결과— Narrow Ring 24개 회귀 37
4. Distance Band DID — 누적 반경 결과의 보완 39
4-1. 거리별 처치효과 곡선 — 비모수 추정 41
5. Event Study — 사전 평행추세와 사후 동태효과 43
6. 통합 Event Study — 세 사건의 누적 경로 47
7. 거시충격 통제 강건성— V1~V5 사양 49
7.1 표본정제 민감도 — 대조군 1군 브랜드신축 제외 여부 52
8. 역별 DID 이질성 53
9. 면적 구간별 이질성 분석 54
10. HonestDiD — 평행추세 미달 케이스에 대한 민감도 분석 55
11. 실증 결과의 종합 56
Ⅵ. 결론 및 시사점 56
1. 연구 결과 요약 56
2. 이론적 ∙ 방법적 시사점 58
3. 정책적 시사점 59
4. 연구의 한계 및 향후 과제 62
