주택구입부담지수(K-HAI)와 경제지표가 아파트 실제거래량에 미치는 영향 : 서울시특별시 와 6대 광역시를 중심으로
- 발행기관 서강대학교 일반대학원
- 지도교수 이상근
- 발행년도 2025
- 학위수여년월 2025. 8
- 학위명 석사
- 학과 및 전공 일반대학원 부동산학협동과정
- 실제 URI http://www.dcollection.net/handler/sogang/000000082016
- UCI I804:11029-000000082016
- 본문언어 한국어
- 저작권 서강대학교 논문은 저작권 보호를 받습니다.
초록 (요약문)
본 연구는 서울특별시와 6대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산) 를 대상으로, 주택구입부담지수(K-HAI)와 주요 거시경제 지표들이 아파트 실 거래량에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 주택시장은 국가 경제의 중 추적 역할을 수행하는 영역이며, 아파트 거래량은 시장 활력과 실수요자의 주 거 참여 수준을 가늠할 수 있는 핵심 지표로 평가된다. 그럼에도 불구하고 기 존 연구는 주로 주택 가격이나 공급 중심의 논의에 집중되어 있어, 실질적인 수요 실현인 거래량과 그 결정 요인에 대한 계량적 연구는 상대적으로 부족하 였다. 본 연구는 주택 수요자 관점에서 실질적인 거래 결정에 영향을 미치는 변수 들을 통합적으로 고려하고, 특히 주택구입부담지수(K-HAI)를 중심으로 한 금 융·경제 지표들이 거래량에 미치는 영향을 정밀하게 추정하고자 하였다. 이 를 위해 2014년 1분기부터 2023년 4분기까지 총 10년간의 분기별 데이터를 바 탕으로 균형 패널 구조(7개 지역 × 40개 분기 = 280개 관측치)를 구성하였으 며, 주요 변수는 K-HAI, 시장금리, 인구수, 1인당 지역내총생산(GRDP), 주택 공급실적, 주택보급률 등으로 설정하였다. 데이터는 통계청, 한국은행, 국토 교통부, 한국주택금융공사 등 국가 공공기관의 공식 통계를 바탕으로 구축되 었다. 분석 방법으로는 지역별 고유 특성을 통제하기 위한 패널 고정효과모형 (Fixed Effects Model in Panel Data Analysis)을 적용하였다. 이 모형은 각 지역의 불변적인 구조적 특성(입지, 정책환경 등)을 상수항으로 흡수함으로 써, 변수의 시간 내 변동이 아파트 거래량에 미치는 순수한 영향을 정밀하게 추정할 수 있는 장점을 지닌다. 분석 결과, K-HAI는 전체적으로 아파트 거래량과 유의미한 음(-)의 관계를 나타냈으며, 주택구입부담이 클수록 실거래가 위축되는 경향이 뚜렷하게 확인 되었다. 특히 서울은 K-HAI 민감도가 가장 높게 나타났으며, 2015년 약 80 수 준이던 K-HAI가 2022년에는 220을 상회하였다가 이후 완화되는 양상을 보였 다. 반면 광주는 공급 확대가 거래 촉진으로 이어지는 양(+)의 관계를 나타내 는 예외적 구조를 보여, 지역 간 시장 반응의 이질성이 통계적으로도 입증되 었다. 부산과 대구는 공급 변수에 대한 민감도가 높았으며, 울산과 대전은 대 부분의 변수에 대한 반응 강도가 낮아 비교적 안정적인 시장 구조를 보였다. 또한, 2021년 이후 서울 및 대도시에서 가구 수가 급격히 감소하는 비정상 적 패턴이 나타났다. 이는 실제 인구의 급감보다는 통계청의 행정자료 기반 통계 산정 방식 변화, 중복 등록 및 누락 보정, 등록주소지 정리 등에 따른 일시적인 통계 정정 효과로 해석될 수 있다. 유사한 경향은 통계청의 「등록 센서스 기반의 품질관리」 보고서에서도 언급된 바 있으며, 향후 자료 사용 시 이러한 이상치에 대한 충분한 사전 검토가 필요하다. 본 연구는 주택 거래량이라는 수요 실현 지표를 중심으로 K-HAI, 금리, 소 득 등 주요 경제 변수의 실효성을 계량적으로 검증하고, 지역별 회귀계수 비 교를 통해 도시 간 정책 민감도와 수요 반응의 차이를 구체적으로 제시하였 다. 특히 K-HAI의 지역별 차이는 주택시장의 지역 간 불균형을 정량적으로 입 증하며, 지역 맞춤형 주택정책 수립의 필요성을 강조하는 실증적 근거를 제공 한다. 기존 연구들이 대부분 주택 가격, 구매 가능성, 소득지표에 초점을 맞춘 정 태적 분석에 그쳤던 반면, 본 연구는 거래량이라는 동태적이고 실질적인 시장 반응 지표를 중심으로 하고, 정교한 패널계량 분석기법을 적용하여 지역별· 시간별 이질성을 통제한 실증 분석을 수행하였다는 점에서 뚜렷한 차별성을 갖는다. 이러한 분석틀은 단일 시점 중심의 기존 연구들이 갖는 외생 변수 통 제의 한계를 극복하고, 거시경제 정책이나 시장 충격에 대한 지역화·정밀화 된 정책 수립에 기초자료로 활용될 수 있다는 점에서 학문적, 정책적 기여가 크다고 할 수 있다. 주요어 : K-HAI, 아파트 거래량, 고정효과 패널모형, 금리, 균형 패널데이터
more목차
제1장 서론
1-1. 연구의 배경 및 필요성 3
1-2. 연구 목적 4
1-3. 연구범위 및 자료구성 4
1-4. 연구의 기대효과 5
제2장 이론적 배경
2-1. 주택시장과 거래량에 대한 이론적 고찰 6
2-2. 주택구입부담지수(K-HAI)의 개념과 구조 6
2-2-1. K-HAI vs 중위매매가격 변수 해석 및 비교 8
2-3. 주요 경제변수가 거래량에 미치는 영향 10
2-4. K-HAI와 거래량의 정책적 활용 11
2-5. 아파트 실거래량의 중요성 13
2-6. 선행연구 고찰 15
2-7. 선행연구와의 차별성 16
제3장 연구방법론
3-1. 연구 목적 및 개요 17
3-2. 분석 대상 및 자료 구성 18
3-3. 변수 정의 및 전처리 18
3-4. 분석모형 및 방법론 21
제4장 실증 분석
4-1. 기술 통계 및 시계열 분석 29
4-1-1. 기술 통계량 분석 29
4-1-2. 시계열 분석 32
4-2. 패널 고정효과모형 회귀분석 36
4-3. 지역 이질성 분석 40
제5장 결론
5-1. 연구 요약 43
5-2. 패널 고정효과모형 분석결과 43
5-3. 지역별 이질성 검토 결과 44
5-4. 정책적 시사점 45
5-5. 연구의 한계 및 향후 과제 46
