공동주택 경매시장의 3단계 시차구조와 가격괴리 분석 : 서울시 아파트와 다세대 주택을 중심으로
An Analysis of the Three-Stage Time-Lag Structure and Price Discrepancies in the Residential Auction Market: Focused on Apartments and Multi-unit Dwellings in Seoul
- 주제(키워드) 부동산 경매 , 3단계 가격 괴리 , 시차분해 효과 , 730일 임계점 , 감정평가 , 서울시 , 공동주택
- 발행기관 서강대학교 일반대학원
- 지도교수 이상근
- 발행년도 2026
- 학위수여년월 2026. 2
- 학위명 석사
- 학과 및 전공 일반대학원 부동산학협동과정
- 실제URI http://www.dcollection.net/handler/sogang/000000082874
- UCI I804:11029-000000082874
- 본문언어 한국어
- 저작권 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
초록(요약문)
본 연구는 서울시 공동주택 경매시장(10,226건, 2020-2025)에서 가격 왜곡의 원인이 시간 경과 자체인지 시장 국면 변화인지를 규명하였다. 시차분해 방법론을 통해 감정-매각 시차를 순수 시간 효과와 시장 충격 효과로 분리한 결과, 시장 국면 변화(kb_delta_full)가 결정적 요인으로 확인되었으며(β=0.495, p<0.001), 순수 시간 효과는 비유의하였다(p=0.131). 또한 730일 초과 시 가격 불확실성이 2.14배 급증하는 '2년의 벽' 현상과 유찰 1회당 13.28%p 낙찰가율 하락을 발견하였다. 본 연구는 730일 기준 재감정 제도와 시장변동성 연동 조정 메커니즘 도입의 실증적 근거를 제시한다.
more목차
제1장 서론 5
1.1 연구의 배경 및 필요성 5
1.2 연구의 목적 6
1.3 연구의 범위 및 방법 7
1.3.1 연구의 범위 7
1.3.2 연구의 방법 8
1.4 연구의 구성 9
제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 11
2.1 경매시장과 감정평가 11
2.1.1 부동산 경매시장의 특성과 기능 11
2.1.2 경매 절차와 감정평가의 역할 11
2.1.3 감정평가와 시차문제 11
2.2 개별공시지가와 공시가격 제도 13
2.2.1 공시가격 및 공시지가 산정체계와 상호영향 분석 13
2.2.2 개별공시지가와 표준지공시지가의 구조 및 역할 14
2.2.3 공시가격과 개별공시지가의 영향관계 15
2.2.4 개별공시지가의 산정 체계와 시차 15
2.2.5 요약 정리 16
2.3 경매시장의 가격 형성 이론 17
2.3.1 경매시장 가격지표의 3단계 시차 구조 17
2.3.2 정보 시차의 이론적 배경 18
2.3.3 임계점 효과와 비선형 시차 가능성 22
2.3.4 정보 비대칭과 시장 이론 22
2.3.5 경매 마비 현상(Auction Paralysis) 23
2.4 공동주택 아파트와 다세대주택의 특성 24
2.4.1 아파트와 다세대주택의 정의 24
2.4.2 시장 구조와 정보 비대칭 25
2.4.3 가격 결정 메커니즘의 차이 25
2.5 선행연구의 검토 및 본 연구의 차별성 26
2.5.1 선행연구의 검토 26
2.5.2 선행연구의 한계 30
2.5.3 본 연구의 차별성 31
2.5.4 본 연구의 학술적 기여 32
2.6 연구모형 및 가설 설정 32
2.6.1 연구모형 32
2.6.2 연구가설 34
제3장 자료 및 연구방법 36
3.1 자료 수집 및 표본 구축 36
3.1.1 자료 수집 범위 36
3.1.2 표본 선정 기준 36
3.1.3 권역 분류 38
3.2 변수의 정의 39
3.2.1 종속변수 40
3.2.2 독립변수 41
3.2.3 통제변수 42
3.3 기술통계 분석 43
3.3.1 전체 표본 기초통계 43
3.3.2 연도별·분기별 가격변화 추이 44
3.3.3 권역별 특성 분석 44
3.3.4 주택 유형별 비교 분석 44
3.3.5 규모별 분석 45
3.4 분석 모형 45
3.4.1 기본 모형 46
3.4.2 주택 유형별 모형 46
3.4.3 규모별 모형 46
3.4.4 권역별 모형 47
3.4.5 시차 조절효과 모형 47
제4장 실증분석 결과 49
4.1 분석 개요 및 표본 구성 49
4.2 전체 기술통계 50
4.3 유형별 비교(아파트 vs 다세대) 50
4.4 권역별 비교 51
4.5 분기별·유형별 기술통계 52
4.6 시장하락기의 비대칭적 가격변동 57
4.7 크기별(토지지분면적별) 낙찰가율 및 괴리율 비교 58
4.8 강제경매 vs 임의경매 비교 60
4.9 유형별·권역별 교차비교 61
4.10 상관관계 분석 62
4.11 회귀분석 결과 63
4.12 소결 및 시사점 66
제5장 결론 및 시사점 68
5.1 연구 결과 요약 68
5.1.1 연구개요68
5.1.2 연구가설의 결과69
5.1.3 주요 기술통계 요약70
5.1.4 가설검증 핵심 발견 사항70
5.1.5 핵심 가설별 요약 정리72
5.2 정책적 제언 73
5.3 연구의 한계 및 향후 연구 방향 75
5.4 결론 75
참고문헌 및 법령근거 76
표 및 그림 목록 79
부록 81
ABSTRACT 92
