1기 신도시 선도지구 지정발표가 아파트 가격에 미치는 영향 연구 : - 분당구 중심 DID 분석 –
A Study on the Impact of the Announcement of the Designation of Pilot Districts in the First New Town on Apartment Prices
- 주제(키워드) 부동산정책 , 분당신도시 , 선도지구 , 발표효과
- 발행기관 서강대학교 일반대학원
- 지도교수 황영재
- 발행년도 2026
- 학위수여년월 2026. 2
- 학위명 석사
- 학과 및 전공 일반대학원 부동산학협동과정
- 실제URI http://www.dcollection.net/handler/sogang/000000082725
- UCI I804:11029-000000082725
- 본문언어 한국어
- 저작권 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
초록(요약문)
본 연구는 2022년 10월 24일 국토교통부가 발표한 1기 신도시 정비 마스터플랜 및 선도지구 지정이 분당구 아파트 실거래가에 미친 영향을 실증적으로 분석하였다. 정책 발표는 정비사업 추진 가능성과 도시환경 개선에 대한 기대를 유발하는 신호로 작용하며, 이러한 기대효과가 아파트 가격에 즉각적으로 반영될 수 있다는 점에서 분석의 필요성이 크다. 본 연구는 분당구 내 단지를 선도지구 선정지역, 신청하였으나 비선정된 지역, 신청조차 하지 않은 지역의 세 집단으로 구분하고, 차등적 기대 수준을 반영한 확장형 DID 모형을 적용하였다. 분석 결과, 발표 이전 기간 동안 세 집단의 실거래가 흐름은 유사하게 움직여 병렬추세 가정이 충족됨을 확인하였다. 발표 이후에는 선정지역에서 가장 뚜렷한 가격 상승이 나타났으며, 신청비선정 지역에서도 제한적인 기대효과가 반영되는 것으로 나타났다. 반면 신청조차 하지 않은 지역은 정책의 직접적 영향력이 작아 가격 변화가 상대적으로 미약하였다. 거리 기반 분석에서는 선도지구와의 거리가 가까울수록 가격 반응이 강하게 나타나는 공간적 감쇠효과가 확인되었다. 이는 정비사업과 같은 공간 기반 정책이 지리적 접근성에 따라 상이한 영향을 미친다는 점을 의미한다. 또한 변수 구성 조정, 로그 모형 적용, 표본기간 축소, 비교집단 재구성 등 다양한 강건성 검증을 수행한 결과, 정책 발표효과는 전반적으로 일관된 방향과 통계적 유의성을 유지하였다. 이는 본 연구의 추정 결과가 특정 모형 설정에 의존하지 않고 안정적인 실증적 기반을 갖추고 있음을 보여준다. 본 연구는 정책 발표가 시장의 기대 형성과 가격 반응에 미치는 구조적 영향을 규명함으로써 정비사업 정책의 효과를 이해하는 데 기여하였다. 특히 집단별 기대 수준, 거리 기반 편익 차이, 정보 확산 경로 등 정책효과의 이질성을 분석함으로써 향후 정비사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 시장 반응을 예측하는 데 실질적 시사점을 제공한다. 아울러 정책 발표 시 정보 전달의 명확성, 비선정 지역에 대한 보완대책, 공간적 형평성을 고려한 정비계획 수립의 필요성을 제시한다.
more초록(요약문)
This study empirically examines the impact of the announcement of the First-Generation New Town Master Plan and the designation of leading redevelopment districts, released by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport on October 24, 2022, on apartment transaction prices in Bundang New Town. The announcement served as a signal that increased expectations for future redevelopment potential and improvements in the urban environment, which could be immediately reflected in housing prices. To capture the heterogeneous expectation levels among households, the study classifies apartment complexes in Bundang into three groups: leading-district selection areas, areas that applied but were not selected, and areas that did not apply. An extended Difference-in-Differences (DID) model is employed to estimate the differentiated policy effects across these groups. The results indicate that prior to the announcement, the price trends of the three groups moved similarly, confirming that the parallel trend assumption required for DID estimation is satisfied. After the announcement, the selection areas exhibited the most pronounced price increase, while the non-selected applicant areas also showed partial expectation-driven responses. In contrast, areas that did not apply showed relatively limited changes due to weaker policy relevance. A spatial analysis based on distance further reveals that the price impact decreases as the distance from the designated leading district increases, indicating a spatial decay effect inherent in geographically dependent policies. Robustness checks, including alternative model specifications, log-transformed dependent variables, restricted sample periods, and reclassified comparison groups, consistently support the main findings. These confirm that the estimated policy effects are not sensitive to specific model assumptions and remain stable across various empirical settings. This study contributes to the understanding of how redevelopment-related policy announcements influence market expectations and housing price dynamics. By illustrating heterogeneous effects across treatment groups, spatial ranges, and information diffusion levels, the study provides practical implications for the design and communication of urban redevelopment policies. The findings further highlight the necessity of clear information disclosure, supplementary measures for non-selected areas, and consideration of spatial equity in future redevelopment planning.
more목차
제1장 서론 2
제1절 연구의 배경 2
1 연구의 배경 2
2 연구의 목적 5
제2절 연구의 범위와 방법 7
1 연구의 범위 7
2 연구의 방법 8
3 연구의 구성 10
제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 11
제1절 이론적 고찰 11
1 정책 발표효과의 개념과 이론적 특성 11
2 행동경제학적 관점에서의 발표효과 12
3 정책 발표효과와 공간적 반응구조 13
4 도시정비정책과 가격결정 메커니즘 14
제2절 선행연구 검토 15
1 도시정비사업 등 발표가 주변지역 가격에 미치는 영향에 관한 연구 15
2 신도시 개발정책 및 인프라 구축 발표에 따른 가격 반응 연구 16
3 정책 발표효과에 관한 직접적 실증연구 17
4 주택시장 가격결정 요인 연구 17
5 선행연구 종합 20
제3절 기존 연구의 한계 및 연구의 차별성 20
1 기존 연구의 한계 20
2 본 연구의 차별성과 의의 22
제3장 가설설정 및 연구모형 24
제1절 가설설정 24
제2절 변수구성 24
제3절 연구방법 28
1 이중차분법(DID) 28
2 병렬추세(Parallel Trend) 검증 29
3 거리기반 효과의 이론적 근거 29
4 강건성 검증 29
제4절 자료 구축 및 전처리 과정 30
제4장 실증 분석 31
제1절 기초통계 31
1 기초통계 해석 31
2 변수 구성 33
제2절 사전트렌드(Parallel Trend) 개념 및 검증 35
제3절 정책 효과 검증 (Estimation of Selection Effects) 41
제4절 거리감쇠 효과 검증 (Spatial Decay Effect Test) 46
제5장 결론 50
제1절 연구의 요약 및 시사점 50
제2절 연구의 한계점 및 향후 연구과제 52
참고문헌 54
