검색 상세

부동산신탁의 현황과 개선과제 : 토지신탁을 중심으로

Current Status and Reform Directions of Real Estate Trusts: Focusing on Land Trusts

  • 금경호 (서강대학교 일반대학원)

초록 (요약문)

Over the past 30 years, Korea’s real estate trust system has quietly but steadily played a pivotal role in the growth of the real estate finance market. In particular, land trusts have proven essential in coordinating the interests of developers, financial institutions, and construction firms in multilayered development projects, while minimizing uncertainty. Though initially used merely as a means of funding, land trusts have gradually evolved into risk managers that assume responsibility for the entire development process, expanding their function and scale in parallel with the real estate sector’s growth. However, this expansion has masked structural limitations and latent risks, which have surfaced more clearly since the financial environment began to deteriorate in 2022. The real estate market is currently experiencing a severe downturn, marked by rapid interest rate hikes, economic stagnation, and mounting pressure from project financing (PF) loan repayments. At the same time, increased market entry by new trust companies has intensified excessive competition. The financial authority’s promotion of new licenses, once aimed at revitalizing the industry, has backfired—triggering aggressive competition over market share and a race to the bottom in fee structures. These dynamics have weakened the financial soundness and risk management capabilities of individual firms, escalating what began as company-level concerns into structural threats to the industry’s long-term sustainability. At the core of these vulnerabilities are two high-risk trust products: the loan-based land trust and the completion-guaranteed management-type land trust. The former involves direct borrowing by the trust company from financial institutions, transferring the full burden of losses onto the company if the project fails. The latter is even more precarious; if the contractor cannot complete construction due to financial difficulties, the trust company must fulfill the completion obligation, potentially incurring significant financial losses. As the market continues to decline, legal disputes and indemnity claims arising from these products are rapidly increasing, serving as a major source of instability throughout the real estate trust industry. To overcome this multilayered crisis, a fundamental reform of the institutional framework governing real estate trusts is imperative. Foremost, the enactment of a dedicated “Trust Business Act” is essential. The current Capital Markets Act provides a generalized legal framework for various financial products but lacks the technical specificity required to regulate the complex and specialized nature of real estate trusts. In particular, land trusts involve intricately interconnected elements—such as leveraged structures, capital operations, and completion guarantees—which demand detailed legal oversight. A new Trust Business Act would enable differentiated licensing standards, mitigate reckless market entry, clarify the allocation of risk among trust products, and enhance transparency and trust among market participants. Furthermore, comprehensive and principle-based risk management measures must be applied to high-risk products. For loan-based and completion-guaranteed trusts, leverage ratios and funding structures should be carefully controlled, while clear protocols for pre-approval and post-management must be established to prevent excessive risk concentration. In tandem, reforms must ensure fair risk-sharing among participants, strengthen internal controls, and expand disclosure requirements. When combined with proactive and accountable oversight by the government, these institutional improvements can support the stable development of the industry. Ultimately, the long-term sustainability of Korea’s real estate trust system cannot be achieved through temporary regulations or short-term responses. True reform must begin with a structural transformation—away from short-sighted competition and toward a cooperative, resilient, and balanced market. Effective legal reforms and a clearly defined regulatory framework are urgently needed to restore trust and ensure the financial stability of the system. This study aims to serve as a foundation for such structural discussion, with the hope that trust companies, regulators, and stakeholders will collectively confront the current crisis and pursue viable and lasting solutions.

more

초록 (요약문)

지난 30여 년간 국내 부동산신탁제도는 경제성장의 그림자 속에서 조용하지만 확고하게 부동산금융 시장의 중추적 역할을 수행해 왔다. 특히, 토지신탁은 다층적인 부동산 개발사업에서 시행사, 금융기관, 시공사 간 이해관계를 조율하고 사업의 불확실성을 최소화하는 데 결정적인 역할을 했다. 초기에는 단지 자금조달 수단에 불과했지만, 점진적으로 개발사업 전반의 리스크를 책임지는 관리자로 진화하며 부동산시장의 팽창과 함께 외형적인 성과도 크게 확대되었다. 그러나 이러한 성장의 이면에는 인지되지 못한 구조적 한계와 잠재적 리스 크가 누적되어 왔고, 2022년 이후 금융환경이 악화되면서 그 실체가 본격적으로 드러나기 시작했다. 근래 우리 부동산시장은 심각한 침체와 함께 전에 없던 어려움을 겪고 있다. 급작스러운 금리상승과 경기둔화, PF대출 상환압박 같은 외부요인들이 강한 압력을 가하는 가운데, 부동산신탁업계 내에서도 플레이어의 지속적인 증가로 과열 경쟁 등 문제는 더욱 복잡해졌다. 금융감독 당국의 신규인가 활성화가 오히려 부메랑으로 돌아오면서 신탁업계는 과도한 시장점유율 경쟁과 낮은 수수료 정책에 매달리기 시작했고, 결국 이는 개별회사들의 재정상황을 더욱 취약하게 만들고 리스크관리 역량을 떨어뜨리는 결과를 초래했다. 이에 현재의 위기는 단순히 개별 기업의 문제가 아니라, 산업 전체의 지속가능한 미래를 위협하는 구조적 한계로 발전하고 있다. 이 부동산신탁업의 구조적 취약성의 핵심에는 차입형토지신탁과 책임준공확약형 관리형토지신탁이라는 두 가지 고위험 상품이 있다. 차입형토지신탁은 신탁회사가 금융기관으로부터 직접 자금을 빌려 개발사업을 수행하는 구조로, 사업이 계획대로 진행되지 않을 경우 그 손실은 고스란히 신탁회사의 직접적인 부담으로 돌아오게 된다. 한편, 책임준공확약형 관리형토지신탁은 더욱더 위험한 구조를 갖고 있는데, 시공사가 경영악화 등으로 공사를 완료하지 못하면 그 준공 책임마저 신탁회사가 떠안아 중대한 재무상 손실이 발생할 수 있다. 특히, 부동산시장 부진의 영향으로 책임준공확약형 상품에서 비롯된 금융회사와 신탁회사 간의 손해배상 소송과 갈등이 빠르게 증가하고 있으며, 이는 결국 부동산신탁업계 전반의 불안을 가중시키는 근원적 요인으로 작용하고 있는 실정이다. 이처럼 복합적 위기가 중첩된 현 상황을 타개하려면, 부동산신탁업 전반의 체질 개선과 제도 개혁이 불가결하다. 우선, 신탁업의 특성을 실질적으로 반영할 수 있는 독립된 법률체계인 ‘신탁업법’의 제정이 필수적이다. 현행 자본시장법은 제도상 다양한 금융상품을 포괄하는 정형화된 체계를 제공하지만, 부동산신탁과 같이 정교하고 전문적인 구조의 특수상품을 효과적으로 관리하기에는 한계가 있다. 그 중에서 도 토지신탁은 차입구조, 자금운용, 책임준공 등 구체적인 요소들이 긴밀하게 얽혀 있어 이를 제대로 규율하고 감독할 별도의 기술적인 법체계가 요구된다. 만약 신탁업법이 제정되면 신탁회사의 시장 진입 조건을 차별화하고 엄격하게 관리함으로써 경쟁사 간 무분별한 경쟁 과열을 예방할 수 있고, 각 신탁 상품별 구조적 리스크를 세부적으로 규정하여 책임소재의 모호함을 해소할 수 있다. 아울러 법적 책임의 범위와 역할을 보다 명확히 규정하여, 신탁업의 투명성과 시장참여자 간의 신뢰를 근본적으로 회복할 수 있는 구체적인 법적 기반을 정립 할 수 있을 것으로 기대된다. 다음으로 고위험 신탁상품에 대한 철저하고 체계적인 리스크관리 방안이 시급히 제시되어야 한다. 차입형토지신탁이나 책임준공확약형 관리형토지신탁과 같이 신탁회사의 부담이 과도하게 집중된 상품에 대해서는 원칙적인 접근과 관리가 요구된다. 자금조달 구조에 대한 제한과 함께 레버리지 비율을 적절하게 통제하며, 관련 사전심사와 사후관리 절차를 분명히 설정하여 위험의 부담이 특정한 주체에게 과도하게 쏠리지 않도록 개선해야 한다. 동시에 참여자들이 공평하게 책임을 분담할 수 있는 상품구조의 변화와 함께 정보공개 확대 및 내부통제 강화와 같은 제도적 보완이 뒤따라야 한다. 여기에 정부의 보다 적극적이고 책임있는 감독·관리가 더해질 때 신탁업계의 건실한 발전이 가능할 것으로 보인다. 결론적으로 부동산신탁제도의 중장기적 발전은 단기적 규제강화나 일시적인 대응책으로는 결코 이루어질 수 없다. 이에 진정한 변화는 단기적 성과에 매몰된 경쟁에서 벗어나, 시장참여자 간 상생을 실현 할 수 있는 구조적 전환에서 출발해야 한다. 또한, 부동산신탁업계의 재정적 안정과 시장 전반의 신뢰회복을 위한 실효적 법제도 개선과 명확한 감독체계의 수립이 절실하며, 본 연구가 이와 같은 근원적인 논의를 촉진하는 출발점으로 자리잡기를 기대해 본다. 끝으로 부동산 신탁업계와 정부 당국, 그리고 이해관계자들이 모두 다 함께 현재의 위기를 진지하게 마주하며 실효성 있는 개선방안을 모색해 나갈 수 있기를 희망한다.

more

목차

국문초록 ⅷ
제1장 서론 1
제1절. 연구의 배경 및 목적 1
제2절. 연구의 범위 및 방법 4
제3절. 연구의 차별성과 논문의 구성 6
Ⅰ. 기존 연구와의 차별성 6
Ⅱ. 연구의 기대 효과 10
Ⅲ. 논문의 구성과 전개 흐름 13
제2장 부동산신탁의 이론적 고찰 16
제1절. 부동산신탁의 기초 이론 16
Ⅰ. 개요 16
Ⅱ. 부동산신탁의 개념 18
Ⅲ. 부동산신탁의 제도사적 전개 20
Ⅳ. 부동산신탁업의 구조와 특성 22
제2절. 부동산신탁의 유형별 분석 26
Ⅰ. 개관 26
Ⅱ. 관리신탁 27
Ⅲ. 처분신탁 30
Ⅳ. 담보신탁 32
Ⅴ. 토지신탁 37
Ⅵ. 분양관리신탁 41
Ⅶ. 대리사무계약 44
제3절. 토지신탁의 유형별 분석 47
Ⅰ. 서설 47
1. 토지신탁의 의의와 업무구조 47
2. 토지신탁의 유형과 발전과정 49
3. 토지신탁의 구조와 법률관계 52
4. 토지신탁의 특징과 장점 54
Ⅱ. 차입형토지신탁 57
1. 차입형토지신탁의 개념 및 도입 배경 57
2. 차입형토지신탁의 구조 및 운영 현황 59
3. 차입형토지신탁의 주요 법적 쟁점 분석 63
4. 차입형토지신탁의 리스크 관리 및 제도 개선방안 67
Ⅲ. 관리형토지신탁 70
1. 관리형토지신탁의 개념 및 도입 배경 70
2. 관리형토지신탁의 구조 및 운영 현황 72
3. 관리형토지신탁의 주요 법적 쟁점 분석 75
4. 관리형토지신탁의 리스크 관리 및 제도 개선방안 78
Ⅳ. 책임준공확약형 관리형토지신탁 81
1. 책준형 관리형토지신탁의 개념 및 도입 배경 81
2. 책준형 관리형토지신탁의 구조 및 운영 현황 84
3. 책준형 관리형토지신탁의 주요 법적 쟁점 분석 87
4. 책준형 관리형토지신탁 리스크 관리 및 제도 개선방안 90
Ⅴ. 하이브리드형 토지신탁 94
1. 하이브리드형 토지신탁의 개념 및 도입 배경 94
2. 하이브리드형 토지신탁의 구조 및 운영 현황 97
3. 하이브리드형 토지신탁의 주요 법적 쟁점 분석 99
4. 하이브리드형 토지신탁의 리스크 관리 및 제도 개선방안 102
제3장 부동산신탁업의 현황과 구조적 한계 104
제1절. 신탁업 및 부동산신탁업의 일반 현황 104
Ⅰ. 신탁업 일반 현황 104
1. 신탁업 인가 현황 104
2. 신탁업 영업 현황 106
Ⅱ. 부동산신탁업 일반 현황 110
1. 부동산신탁업 인가 현황 110
2. 부동산신탁업 영업 현황 113
제2절. 부동산신탁업 재무 현황 116
Ⅰ. 부동산신탁업 업황 개요 116
Ⅱ. 부동산신탁업 수익성 분석 118
Ⅲ. 부동산신탁업 자산건전성 분석 119
Ⅳ. 부동산신탁업 자본적정성 분석 120
제3절. 부동산신탁업의 구조적 취약성 분석 121
Ⅰ. 시장경쟁 구조의 왜곡과 리스크 심화 121
1. 신탁회사 과다 진입 및 경쟁 과열 121
2. 과다차입 구조에 따른 재무 리스크 124
3. PF 우선상환 구조의 리스크 집중 127
Ⅱ. 내부통제 및 리스크 관리체계의 한계 129
1. 형식적 내부통제와 책임회피 구조 129
2. 비표준적 리스크 관리체계의 한계 131
3. 정보 비대칭과 소비자 신뢰 저하 133
Ⅲ. 제도 및 감독체계의 구조적 취약성 135
1. 자본시장법 규제의 신탁업 특성 미반영 135
2. 금융기능 제약과 신탁상품 구조화 한계 138
3. 감독기구 역할 중복과 정책 분절화 140
제4장 부동산신탁제도의 개선과제 142
제1절. 시장구조 안정화와 인가제도의 재정립 142
Ⅰ. 신탁업 진입 및 인가제도의 강화 142
1. 신탁회사의 진입요건 강화 및 차등 인가제 도입 142
2. 신규 인가 신탁회사의 초기 리스크 관리ㆍ감독 강화 145
Ⅱ. 외형경쟁 완화 및 고위험상품 관리 강화 147
1. 사업운영계획서 평가체계의 실질적 강화 147
2. 고위험 신탁상품의 업무 제한과 감독체계의 현실화 149
제2절. 리스크 관리와 내부통제의 실효성 확보 151
Ⅰ. 상품 유형별 리스크 관리체계의 고도화 151
1. 신탁상품 맞춤형 리스크 평가기준 수립 151
2. 리스크 집중 방지 관리시스템 도입 154
Ⅱ. 내부통제 시스템의 실효성 제고 156
1. 내부감사 강화 및 책임소재 명확화 156
2. 내부통제 지표 표준화 및 외부평가제 도입 158
제3절. 신탁상품별 리스크 분담체계의 합리화 160
Ⅰ. 책임준공확약형 신탁상품의 리스크 구조 개선 160
1. 책임준공 의무의 현실적 조정 및 법적 기준 구체화 160
2. 금융기관과 신탁회사의 리스크 분담구조 재정립 162
Ⅱ. 차입형 및 하이브리드 신탁상품의 관리 강화 164
1. 차입한도 및 신탁계정대 관리체계 현실화 164
2. 하이브리드 신탁상품의 법적 지위 명료화 166
제4절. 신탁업법 별도 제정과 감독체계의 전문화 168
Ⅰ. 신탁업법 별도 제정의 필요성과 추진 방향 168
1. 현행 자본시장법 체계의 한계와 문제점 분석 168
2. 신탁업법 제정의 기대효과와 입법 방향 170
Ⅱ. 감독체계의 효율화와 감독 전문성 제고 172
1. 감독기구 역할 분담 및 전문성 강화 172
2. 예방적 감독 및 리스크 관리시스템 강화 174
제5장 결론 176
제1절. 연구의 요약 및 주요 결과 176
제2절. 학술적ㆍ실무적 시사점 180
제3절. 연구의 한계 및 향후 연구 방향 183
참고문헌. 186
영문초록. 195

more
반출 Meta View 목록