노령화 인구 구조가 빈집 증가에 미치는 영향 : 패널회귀분석을 활용한 행정구역 단위별 실증분석-
- 주제어 (키워드) 빈집 비율 , 고령화 , 노령화지수 , 고령인구비율 , 독거노인가구비율 , 하우스만 검정 , 고정효과모형 , 패널회귀분석
- 발행기관 서강대학교 일반대학원
- 지도교수 이상근
- 발행년도 2025
- 학위수여년월 2025. 8
- 학위명 석사
- 학과 및 전공 일반대학원 부동산학협동과정
- 실제 URI http://www.dcollection.net/handler/sogang/000000081874
- UCI I804:11029-000000081874
- 본문언어 한국어
- 저작권 서강대학교 논문은 저작권 보호를 받습니다.
초록 (요약문)
This study examines the impact of aging population structures on the proportion of vacant houses across administrative districts in South Korea, a nation experiencing rapid demographic aging and intensified rural depopulation. As housing abandonment becomes an increasingly structural issue — especially in rural and small urban areas — understanding the demographic determinants of vacancy has become critical for informing sustainable urban and regional policies. Utilizing panel data from 162 administrative districts (metropolitan cities, mid-sized cities, and rural counties) over the nine-year period from 2015 to 2023, this research empirically investigates three core demographic variables: the aging index, the proportion of elderly population, and the proportion of elderly single-person households. These were specified as independent variables, with the vacant house ratio set as the dependent variable. The model also controls for socioeconomic characteristics such as net migration rate, total number of housing units, and birth rate. Both fixed effects and random effects models were estimated, with the Hausman test applied to assess model appropriateness. To account for spatial heterogeneity, extended models with interaction terms by region type (metropolitan/city/county) were included. Additionally, a quadrant analysis based on the 2023 aging index and vacancy ratio was conducted to categorize districts into four typologies: growth, stable, declining, and oversupplied regions. The empirical results reveal that all three aging-related variables have statistically significant positive effects on the vacant house ratio, with the strongest effects observed in rural counties. These findings suggest that as aging accelerates, housing demand diminishes and the likelihood of long-term abandonment increases — primarily due to barriers in property transaction or inheritance. In contrast, metropolitan areas showed no significant effects, while mid-sized cities displayed moderate influence. This spatial variation underscores the need for regionally differentiated policy responses. The quadrant classification further offers a practical framework for identifying priority areas for targeted intervention. This study makes an academic contribution by linking demographic aging to housing market outcomes through a longitudinal, regionally disaggregated analysis. From a policy perspective, the findings emphasize the urgency of shifting from short-term redevelopment approaches to long-term, demographically informed housing strategies — especially in structurally vulnerable rural regions. The results provide empirical foundations for designing localized vacancy management and age - friendly urban planning policies.
more초록 (요약문)
한국 사회는 빠른 속도로 진행되는 인구 고령화와 지방 소멸 현상 속에서 빈집 문제가 심화되고 있다. 주거의 안정성과 지역 공동체 유지에 필수적인 주택이 기능을 상실한 채 장기적으로 방치되는 현상은 단순한 도시 미관의 문제를 넘어, 지역 인프라의 유지 비용 증가와 범죄 발생률 상승 등 사회적 비용을 유발하는 구조적 문제로 대두되고 있다. 특히 고령화가 급속히 진행 중인 농촌과 지방 소도시의 경우 인구감소와 젊은 층의 유출이 맞물리면서 빈집 비율이 급증하고 있는 실정이다. 본 연구는 이러한 사회적 배경 속에서 고령화 인구 구조가 행정구역별 빈집 비율에 미치는 영향을 실증적으로 분석함으로써, 향후 주거정책과 도시계획 수립에 기초자료를 제공하고자 한다. 본 연구에서는 2015년부터 2023년까지의 9개년 간 전국 162개 행정구역(광역시, 시, 군)을 대상으로 구축한 패널 데이터를 활용하였다. 분석 변수로는 빈집 비율을 종속변수로 설정하고, 주요 독립변수로 노령화지수, 고령인구비율, 독거노인가구 비율을 채택하였다. 또한 이와 함께 시군별순이동, 노후주택비율, 재정자립도, 지역내총생산(GRDP) 등 인구·사회·경제적 특성을 반영한 통제변수를 포함시켜 회귀분석의 설명력을 강화하였다. 분석 방법론으로는 고정효과모형(Fixed Effects Model)과 확률효과모형(Random Effects Model)을 병행하고, 하우스만 검정(Hausman Test)을 통해 모형의 적합성을 판단하였다. 지역 간 이질성을 고려하기 위해 지역유형(광역시, 시, 군)과의 상호작용항을 포함한 확장 모형도 제시하였으며, 추가적으로 노령화지수와 빈집 비율을 기준으로 사분면을 구성하여 지역을 성장지역, 안정지역, 쇠퇴지역, 과잉공급지역으로 분류하였다. 실증 분석 결과, 전체 지역을 대상으로 할 경우 노령화지수, 고령인구비율, 독거노인가구비율 모두 빈집 비율에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 고령화가 진전될수록 주택 수요가 감소하고, 기존 주택이 시장에서 거래되지 않거나 상속·이전되지 못한 채 장기적으로 방치되는 경향이 강해짐을 보여준다. 특히 지역유형별 분석에서는 군 지역에서 세 변수의 효과가 더욱 강하게 나타났으며, 이는 상대적으로 인구 유출이 심하고 고령화 속도가 빠른 농촌지역의 구조적 취약성을 반영한다. 반면 광역시에서는 유의미한 결과가 나타나지 않았으며, 시 지역에서는 중간 수준의 영향을 보였다. 이러한 결과는 지역별 정책개입이 상이한 방향에서 이뤄져야 함을 시사한다. 아울러 사분면 분류를 통해 확인된 지역 간 군집 특성은 향후 지역 맞춤형 빈집 관리 정책 및 고령 친화적 도시계획 수립에 있어 실증적 근거로 활용될 수 있다. 본 연구는 고령화와 빈집 문제를 인구 구조적 관점에서 통합적으로 분석하고, 공간 단위별 이질성과 상호작용을 정량적으로 검증했다는 점에서 학술적 기여가 있다. 특히 농촌과 지방 중소도시의 경우 단기적 정비사업 중심의 대응을 넘어, 인구구조 변화에 기반한 중장기적 전략 수립이 시급함을 본 연구는 강조한다. 향후에는 빈집 활용 정책, 주거복지 프로그램, 고령 친화적 주거환경 구축을 위한 통합적 프레임워크 수립이 필요하며, 본 연구는 그에 대한 기초 자료로서의 역할을 수행할 수 있을 것이다.
more목차
Ⅰ. 서론 1
1. 연구의 배경 및 목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 3
1) 연구의 범위 3
2) 연구의 방법 3
3. 연구의 구성 4
Ⅱ. 이론적 고찰 6
1. 빈집의 개요 6
1) 빈집의 정의 6
2) 빈집의 종류 8
3) 빈집 관련 법률 10
2. 빈집의 발생11
1) 빈집 발생 원인 11
2) 빈집 발생의 원리 14
3) 빈집 발생 현황 14
3. 선행연구의 검토 및 본 연구의 차별성 21
1) 선행연구의 검토21
2) 본 연구의 차별성 27
Ⅲ. 연구가설과 연구모형 29
1. 연구가설 설정의 필요성과 의의 29
2. 연구가설31
1) 노령화지수와 빈집 비율31
2) 고령인구비율과 빈집 비율 32
3) 독거노인가구비율과 빈집 비율32
3. 연구모형34
1) 연구모형의 설계34
2) 변수 설정 및 기대효과 36
3) 연구모형의 특징37
Ⅳ. 실증연구 38
1. 분석자료 및 변수 정의38
1) 연구대상 및 자료 수집 38
2) 변수 정의38
3) 데이터 정제 및 분석방법 40
2. 기술통계 분석 40
1) 빈집 기술통계 분석40
2) 빈집 비율과 독립변수간 기술통계 분석 43
3. 연구방법론 49
1) 하우스만 검정 49
2) 고정효과모형과 확률효과모형 이론 50
4. 실증분석51
1) 하우스만 검정 결과51
2) 가설검정 및 지역별 실증분석 결과 53
3) 지역 유형별 빈집 비율 변화와 노령화 지표 간의 관계 종합 분석 및 소결 65
Ⅴ. 결론 68
1. 연구의 요약68
2. 연구의 시사점 69
3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 71
참고문헌 75
Abstract 79
