서강대학교

초록/요약

본 연구는 최근 들어 중요성이 부각되고 있는 주택시장의 3가지 측면에 대한 실증연구를 수행하였다. 국내 주택시장에서는, 갈수록 증대되는 복지수요에 대응하여, 공공주택의 역할이 커지고 있다. 국제 주택시장에서는, 인구고령화에 따른 장래 주택가격에 대한 전망과 더불어 특히 지난 두 번의 경제위기를 통해 국제 주택가격의 동조화 움직임에 많은 관심이 기울여지고 있다. 이에 따라 본 연구는 주택시장에 관한 세 가지 실증분석을 시도하였다. 제2장 패널자료를 이용한 공공주택의 구축효과 분석 갈수록 증대되는 공공주택의 역할에도 불구하고 자료의 제약으로 인하여 공공주택 공급이 주택시장에 미치는 효과에 관한 연구는 제한적이었다. 이에 따라 제2장에서는 전수조사를 통해 직접 자치구 수준의 공공주택재고에 대한 패널자료를 구축하여, 공공주택 공급이 미치는 여러 효과 중 주택시장에 대한 구축효과를 실증분석하였다. 또한 공공주택의 유형을 면밀하게 구분함으로써, 공적의사결정에 의해 공급되는 ‘장기공공임대주택’에 한정하여 분석하였다. 주택시장의 지리적 이질성을 고려하여 자치구 수준의 지리적 범위에서 분석하는 경우 지역별 공공주택재고에 선택편의가 발생할 수 있음을 지적한다. 이에 따라 선택편의 및 동시성 편의를 고려한 실증분석 결과, 장기공공임대주택의 1호가 공급되면 약 0.6호의 민간주택공급이 줄어들어 총주택재고가 약 0.4호 증가하는 것으로 나타났다. 선행연구에서 지리적 범위에 따라 구축효과 추정치가 일관되지 않은 것은 선택편의 때문일 가능성이 있으며, 근본적인 원인은 지역 내 공공주택의 비중이 지리적 측정단위에 따라 다른데 있다는 점을 지적한다. 제3장 고령화와 주택가격: 신용확대를 중심으로 제3장은 OECD 국가들의 주택가격 자료를 통해 인구고령화와 주택가격 간의 관계를 연구한 Takáts(2012)의 연구를 확장하여, 고령화와 주택가격 간의 관계에 있어서 신용제약의 역할을 분석한다. 지난 1961~2013년 기간 동안의 주택가격은 소득요인 이외에도 신용제약의 완화로 인하여 고령화의 부정적 영향이 일부 상쇄될 수 있음을 보인다. 또한 생애주기가설에 기반한 간단한 이론적 모형을 통해 고령화와 주택가격 간의 관계에 있어서 신용제약의 완화는 신용변수와 고령화 변수와의 교차항을 통해 파악할 수 있음을 보인다. 신용제약의 완화는 청년층의 주택수요 증가로 인하여 주택가격에 긍정적(+)효과를 미칠 뿐만 아니라 고령층의 자산처분의 감소로 인하여 역시 주택가격에 긍정적(+)효과를 가질 수 있다. 그러나 이러한 제한적 가정 하의 상황과는 달리, 신용제약의 내생성을 고려하여 추정한 결과, 교차항의 부호가 바뀌는 것으로 나타났다. 따라서 향후 諸가정의 완화 및 신용공급이 주택의 건설공급측면에 미치는 효과를 고려한 면밀한 모형설정 등의 보완연구가 필요하다는 점을 밝힌다. 제4장 주택가격 동조화 제4장은 최근 목격되는 국가별 주택가격의 동조화 현상에 대응하여, 이러한 주택가격의 동조화 원인과 그 메커니즘을 밝히기 위한 기초연구를 수행한다. 주택가격의 움직임을 3개의 변동요인, 글로벌공통요인, 지역별 공통요인 및 국가별 고유요인(국내고유요인)으로 구분하여 식별하고, 국가별 주택가격의 동조화 여부 및 각국의 주택가격의 고유변동에 영향을 미치는 요인을 파악한다. 분석결과, 아시아와 유럽지역 모두 글로벌공통요인의 영향력이 상당히 존재하는 국가에서만 지역별공통요인의 영향력이 있는 것으로 나타났다.