서울 아파트가격 결정요인과 도시정책효과 분석
초록/요약
이 논문은 서울시 아파트가격 결정요인 분석과 서울시 도시정책 효과분석, 2개의 연구로 구성되어 있다. 이들 2개의 연구는 상호 독립된 연구이며 서로 독립된 결론을 구성한다. 제2장에서 이루어진 서울시 아파트가격 결정요인에 대한 연구는 다음과 같이 요약될 수 있으며 정책적 시사점을 가진다. 첫째, 오래된 아파트일수록 매매가격과 전세가격이 모두 하락하지만, 아파트 매매가격은 재건축‧재개발의 기대로 일정 연령이 지나면 다시 상승하는 현상이 서울시 전반에 나타났다. 아파트 매매가격 상승현상은 강북지역에 비해 강남지역에서 강남지역 중에서도 동남권역에서 더 뚜렷하게 나타났다. 둘째, 아파트 단지규모가 아파트 매매가격 및 전세가격에 미치는 영향은 시간이 갈수록 더 높게 나타났고, 강북지역보다는 강남지역에서 강남지역 중에서도 서남권역에서 높게 나타났다. 셋째, 소형평형 세대비율이 아파트 가격에 미치는 영향은 전세가격보다 매매가격에서 높게 나타났고, 시간이나 지역에 따라 큰 차이를 보이지 않았다. 넷째, 지하철이 발달한 지역일수록 지하철 서비스가 아파트 매매가격과 전세가격에 미치는 영향은 감소하는 것으로 나타났다. 다른 주거환경 요인과는 달리 지하철 서비스는 아파트 매매가격보다 전세가격에 더 많은 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다섯째, 학생당 학원 수는 강남지역보다는 강북지역에서 아파트 매매가격에 더 큰 영향을 주었다. 제3장에서는 서울시가 시행한 뉴타운 정책과 지하철 7호선 개통이 주변 아파트의 매매가격과 전세가격에 미치는 영향을 시간의 추이에 따라 분석하였다. 이장에서 이루어진 서울시 도시정책의 효과분석에 대한 연구는 다음과 같이 요약될 수 있다. 첫째, 서울시 뉴타운 정책발표 이후 뉴타운으로부터 2km이내 지역에 위치한 아파트 단지의 매매가격이 주변 지역에 비해 7년 동안 더 상승하였다. 뉴타운 정책으로 인한 아파트 매매가격 상승효과는 뉴타운 발표이후 3∼4년까지는 상대적으로 적었지만 5년 이후부터는 아파트 가격상승률이 크게 증가하였다. 둘째, 뉴타운 계획 발표 이전에는 뉴타운 지역과 주변지역의 아파트 가격상승률에 차이가 없는 것으로 추정되었다. 이는 뉴타운 지역의 아파트 가격상승이 뉴타운 정책으로 인한 효과임을 입증하는 결과이다. 셋째, 지하철 7호선 개통이후 지하철역으로부터 1km이내 지역에 위치한 아파트 단지의 매매가격이 다른 지역의 아파트보다 7년 동안 매년 5%∼20%P 더 상승하였다. 이는 지하철역 1km이내에 위치한 아파트 단지가 1km 밖의 아파트보다 7년 동안 67.5%∼69.34% 더 상승한 것이다. 넷째, 지하철 개통초기인 개통 3차 년도까지는 아파트 매매가격 상승률보다 전세가격 상승률이 더 높게 나타났지만, 개통 3차 년도 이후에는 아파트 전세가격 상승률은 다소 하락하거나 보합세를 유지하는 반면 매매가격 상승률은 지속적으로 증가하였다. 지하철 개통으로 인한 전세가격 상승기간은 아파트 매매가격이 상승하는 기간보다 상당히 짧았다. 이런 이유로 지하철역이 개통된 지역은 초기에는 아파트 전세가격이 아파트 매매가격에서 차지하는 비율인 전세가격 비율이 상당히 높지만, 시간이 지날수록 그 비율이 하락하는 것으로 나타났다.
more초록/요약
Urban spatial structure is an important concept in understanding current uban phenomena and predicting future urban growth. Generally previous studies could not provide a detailed procedure of changes of spatial structure because research was limited with regards to detecting the speed of change and predicting future change. This thesis is made up two studies, analysis of Seoul metropolitan housing market and analysis of effects of urban policy. Firstly, This thesis investigates the intertemporal changes of urban spatial structure by using panel data and error component model. Data from 10 years of housing prices and random(or fixed) effect panel model were used to estimate effect of amenities from 1999 to 2008 in Seoul. The housing sale prices at Seoul was influenced by housing age, the number of households in apartment complex, the ratio of small sized apartments, distance from subway station, the number of private educational institute. But, After a period of years, housing sale prices especially rises in southern areas. So, as the housing age increases, the housing sale prices curve takes the shape of letter 'U'. The estimation results is this. The housing sale prices raised as housing age decrease, as the number of households in apartment complex increase, as the ratio of small sized apartments decrease, as the distance from subway station decrease, as the number of private educational institute increase There is a difference of housing prices and amenities between the between northern areas and southern areas in Seoul. The housing sale prices in southern areas was more influenced by housing age, the number of households in apartment complex than the housing sale prices in southern areas. After a period of years, housing sale prices rises again in southern areas. Secondarily, this thesis analyzed the impacts of New Town redevelopment on housing prices in Seoul. These impacts were found using a pre-post approach that involves the estimation of the DID(difference in difference) model for the before and after periods. The emprical results provide evidence that the effects of neighborhood revitalization occurred before the project was completed. This paper shows that revitalized neighborhood spillover effects depend on the distance from the New Town redevelopement areas, and continue for 7 years. Housing sale prices within 1km of new town had a 43.37% more spillover effects from redevelopement than elsewhere. This thesis analyzed the impacts of the Seoul subway line 7 on housing prices in Seoul. These impacts were found using a pre-post approach that involves the estimation of the DID(difference in difference) model for the before and after periods. The emprical results provide evidence that the effects of neighborhood revitalization occurred before the project was completed. This paper shows that revitalized neighborhood spillover effects depend on the distance from the subway line 7 station areas, and continue for 9 years. Housing sale prices within 1km of suway line 7 station had a 69.7∼71.9% more spillover effects from suway line 7 constrution than elsewhere for 9 years. But Housing rent prices within 1km of suway line 7 station had a 37.3∼38.3% more spillover effects from suway line 7 constrution than elsewhere for only 3years. Then Housing rent prices within 1km of suway line 7 station decrease or maintain.
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